Activos fijos AYUDA PARA COMPRAR UNA CASA o APTO!!! Como inversión

Logan.Aoi dijo:

Cuando uno compra sobre planos hay que tener un capital primero???

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Perro Viejo dijo:

Bueno, ¿y una remodelación normalcita de un apartamentico de 80M2 con dos baños y tres alcobas pa ponerlo en arriendo por ahí por cuánto sale? ¿Será que sí vale la pena ponerse a remodelar para arrendar?

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Natis dijo:

O sea qur tu mismo haces los papeles y el estudio de los papeles y todo eso?
Tienes una aseguradora?... jejeje que pereza mejor que lo haga otro

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nicknico2 dijo:

GMC podría repetirme más específicamente por qué una aseguradora a una inmobiliaria.

jejeje ya le diré por qué me interesa y charlamos sobre eso, es bueno discutir ya que promueve nuevas ideas para nuestro bolsillo.

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Natis dijo:

Personalmente, creo que es más cuestión de actitud de uno y tener sexto sentido para escojer los inquilinos, en estrato 2 y 3 hemos tenido inquilinos que hasta hacen mejoras a los locales y casas.....

Aunque bueno, creo que es mejor remodelar para aptos que para casas... y pues siempre es mejor la parte comercial....

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Al pensar en un remate, es importante plantear un modelo de negocios claro que muestre cuál es la rentabilidad de la operación financiera y los riesgos que implica.

Adquirir un ‘gangazo’ en un remate es una idea que se cruza frecuentemente por la mente de la mayor parte de los colombianos económicamente activos. Pero ¿qué tan buen negocio es? Y ¿cuánto es lo máximo que se puede pagar por ellos?

Para responder esa pregunta antes, mucho antes de la fecha del remate, es necesario investigar, sumar y restar para tener clara la cifra máxima que se puede ofertar en el momento de la diligencia ante el juez. Esto es fundamental para no dejarse llevar por el momento de exaltación que se vive durante la subasta y, después, sufrir penas financieras.

Lo fundamental para hacer un buen negocio es que la ganancia sea suficientemente atractiva como para que la molestia de sanearlo valga la pena. Esa ganancia debe ser representativa, independiente de que quiera venderse de inmediato o no el inmueble.
Así las cosas, hay que entender que el avalúo que hace el juzgado está por debajo del valor comercial por dos razones; primero porque pasan 2 ó 3 o más años antes de la diligencia del remate y el valor se desactualiza y, segundo, porque los peritos consideran los problemas físicos y jurídicos que tiene el bien a la hora de fijar el precio.

Sobre el avalúo del juzgado se hace la primera postura, que corresponde al 70 por ciento del valor del bien. Si nadie se presenta, será del 50 por ciento en el segundo y del 40 por ciento en el tercer intento.

En cualquier caso, para participar en el remate se debe consignar en el Banco Agrario el 40 por ciento del avalúo del juzgado; es decir, si el bien está avaluado en 100 millones se deben pagar 40 millones en efectivo o cheque de gerencia. Y de ahí en adelante se empieza a ofrecer en la subasta.

Para fijar el límite máximo hay que contabilizar, previamente, a cuánto ascienden las deudas por impuestos, servicios públicos, multas, cuotas de administración y los respectivos intereses de todos estos asuntos pendientes.

Además, hay que agregarle otros costos de legalización como las escrituraciones, el registro, los impuestos de la transacción. Así mismo, es recomendable contratar a un inmobiliario experto en remates, de reconocida trayectoria, para que brinde la asesoría necesaria sobre la viabilidad del negocio y, en especial, las condiciones jurídicas del proceso judicial y el mecanismo de participación en la diligencia del remate.

No obstante, esta consultoría también tiene un costo que se debe tener en cuenta en el modelo de negocio. Así como la cantidad de reparaciones locativas que se le vayan a hacer pues no se puede desconocer que, al estar en peligro de remate, los antiguos propietarios descuidan los bienes y no pierden dinero arreglándolos.
Al sumar el monto del 40 por ciento del avalúo del juzgado con las deudas, y sus intereses, y compararlo con el valor comercial (que puede calcularse con las tablas del valor del metro cuadrado que se anexan al final de esta publicación) se puede saber, a ciencia cierta, qué tanto margen de ganancia hay y hasta cuánto se puede ofrecer ante el juez.

También es básico considerar que, si la idea es revender pronto o después de remodelar o maquillar un poco el bien, se debe ofrecer a un precio un poco menor al del mercado para recuperar la liquidez rápidamente. Entonces, esta diferencia también hay que incluirla en el presupuesto.

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Los remates judiciales son una excelente oportunidad para adquirir finca raíz a precios muy competitivos. Pero, ¿cómo participar si nunca lo he hecho? Guía para cualquiera que desee hacer un buen negocio a través de esta modalidad.

Los inmuebles que se venden mediante remate judicial son uno de los negocios más apetecidos, no sólo por los inversionistas sino también por el que busca un nuevo hogar. No obstante, es importante tener claro cuál es el procedimiento para participar en lo que, en últimas, no es más que una subasta donde el ganador será quien ofrezca más dinero.

¡Pero tenga mucho cuidado! El ganador puede ser quien haga un buen negocio o quien compre un gran problema, pues los remates no sanean los vicios de tradición ni eliminan otras demandas que tenga el inmueble.

Por eso, antes que nada, se recomienda tener un asesor experto en temas inmobiliarios y en saneamiento de bienes que apoye todos los intríngulis jurídicos, además de un experto que revise los aspectos físicos y financieros para corroborar que en realidad será un buen negocio.

Luego de elegir el bien que en realidad vale la pena, es necesario seguir rigurosamente los siguientes pasos para poder participar de forma efectiva en la diligencia de remate. Recuerde que está de por medio una inversión y la posibilidad de un buen negocio.

No se apresure. Analice si el tiempo que falta para el remate es suficiente para corroborar toda la información jurídica, física y económica. No hay afán de hacer malos negocios.

Visite el inmueble. No caiga en la tentación de un bajo precio. Cuando el avalúo es bajo significa que hay factores que lo desvalorizan, entonces es vital mirar el estado físico del inmueble, por fuera y de puertas para adentro. Para ingresar es útil, y a veces indispensable, contactar al secuestre.

Revise todo el proceso. Verifique que no existan fallas de procedimiento que pueda usar el demandado a su favor para echar abajo o dilatar el proceso y, especialmente, que no se hayan inscrito otras demandas previamente por otro tipo de deudas. Hay que tener claro si el bien está invadido o no, pues recuperar la propiedad requiere otro tipo de demanda y un proceso diferente al del remate.

Detecte todas las deudas. Es habitual que el propietario moroso se ‘cuelgue’ en todas las obligaciones relacionadas con el inmueble, especialmente cuando se resigna a perderlo.

Quien compra el bien hereda sus obligaciones, si no le pide al juez que destine el pago del remate a sanear esas deudas. Hay que detectar todas las deudas incluyendo las de administración, que generalmente es el rubro más grande. Muchas veces las copropiedades por desidia no cobran judicialmente. También hay que verificar el estado de las cuentas con las empresas de servicios públicos (incluyendo multas por ruptura de sellos) y pagos de valorización e impuestos.

Al sumar todas las deudas, las reparaciones necesarias y el monto por el que se pretende pujar (frente al valor comercial) se confirma si es un buen negocio o no.

Consigne en el Banco Agrario. Para poder pujar el día y hora del remate es necesario comprar un título de depósito judicial en el Banco Agrario, que corresponde al 40 por ciento del total del avalúo. Ese monto se aplica al costo del remate, pero en caso de no ser adjudicado el bien simplemente se regresa a quien consignó.

Para estos propósitos, la oficina de Depósitos Judiciales del Banco Agrario sólo recibe consignaciones en efectivo o en cheques de gerencia. Vale la pena tener en cuenta que cuando se paga con un cheque de gerencia, el título judicial se expide después del tercer día hábil y después de verificar que el cheque hizo canje efectivamente. Para que no quede por fuera, es conveniente consignar 4 ó 5 días antes con cheque o uno o dos días antes si va a hacerlo en efectivo. Aunque por simple seguridad no es recomendable tener tanto efectivo y menos en el centro de la ciudad.

Llegue puntual a la cita. El día fijado para la diligencia de remate hay que presentarse con el título judicial, la cédula de ciudadanía o un poder debidamente autenticado. El juzgado fija dos horas de margen para que se presenten los interesados. Al final del plazo, el comisionado da la iniciación leyendo en voz alta el aviso, las ofertas que se han presentado y la adjudicación al mejor postor junto al máximo precio que se ofreció. Así se cierra la subasta.

Pague la diferencia. Dentro de los 3 días siguientes, el ganador debe consignar la diferencia y un 3 por ciento sobre el valor adjudicado (que corresponde a los impuestos), todo a favor del juzgado. Reclame el acta de adjudicación. Después de que se cierra la subasta, el comisionado hace un acta con el resultado del remate y la envía al juzgado que lleva el proceso. Con ella se ordena legalizar la propiedad a nombre del ganador de la subasta, siempre que no existan otros procesos pendientes o vicios de procedimiento.

Pida el reembolso. Quienes no obtuvieron el inmueble reciben de forma inmediata un oficio solicitando al Banco Agrario que le regrese el monto del título a quien lo compró, sin ningún tipo de descuento.

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Cualquier inversionista o comprador de finca raíz sueña con encontrar el inmueble de sus sueños en un remate. Pero, ¿en realidad existen estas gangas?
Todos los remates son buen negocio, siempre y cuando el comprador sepa qué es lo que se está rematando”.

Con esta afirmación contundente, Augusto Arciniegas, Notario 9 de Bogotá, aclara que lo importante a la hora de ‘medírsele´a un remate es tener muy en claro el estado físico, financiero y jurídico del bien para sacar cuentas y saber a ciencia cierta- si en realidad es una buena opción.

“Es lógico pensar que cualquier remate es conveniente para el comprador porque se ofrecen por debajo del valor comercial. La primera postura se fija en el 70 por ciento, la segunda en el 50 y la tercera en el 40”, explica Álvaro Rojas, presidente de la Unión de Notarios.

Para Arciniegas, un remate es una subasta y se lo lleva quien ofrezca más porque el objetivo es reunir el dinero para pagar la obligación por la cual se inició el proceso ejecutivo. Pero ese objetivo no siempre se logra.

Claro, no hay que entusiasmarse mucho al pensar en los descuentos de la segunda o la tercera postura pues eso significa que en la primera instancia a nadie le interesó mucho el negocio. Entonces se recomienda averiguar con mayor profundidad qué problemas podría tener el bien.

Estos dos expertos recomiendan algunas pautas para verificar si en realidad un remate es un buen negocio.

Además de fijarse en el área y la ubicación, hay que solicitarle una cita al secuestre y hacer una visita concienzuda al bien. No basta con ver la fachada, es fundamental recorrerlo y verificar el estado de cada espacio para hacer un presupuesto real sobre los costos de reparaciones y adecuaciones que sean necesarias.

No se puede pasar por alto que un inmueble usado siempre necesitará algún grado de remodelación, mucho más este tipo de propiedades que normalmente llevan años abandonadas o que, en casos extremos, quedan a merced de los saqueadores. Aunque esta situación debería reflejarse en el valor del avalúo, es mejor cerciorarse de cuántas reparaciones hay que hacer.

La otra recomendación fundamental es buscar un asesor jurídico experto en estos temas para que detecte si hay otros problemas, demandas o deudas que pesen sobre el inmueble y que puedan complicar la situación en el futuro.

Es muy común que el propietario, después de caer en mora y al ver su inmueble en peligro, deje de pagar obligaciones como la administración, los impuestos y las contribuciones. Incluso cuando las deudas agobian, generalmente como resultado del desempleo, las familias o los invasores tampoco pueden pagar los servicios y rompen los sellos para ‘contrabandear’ el agua y la luz y utilizarlas a diario.

Entonces, además de las deudas de consumo básico, es habitual encontrar multas por ruptura de sellos. Esas son deudas, al igual que los pagos de impuestos y la valorización, que pesan sobre el inmueble, independientemente de quién sea o vaya a ser el propietario.

Así, al sumar el costo de la remodelación o adecuación y el monto de las deudas por administración o impuestos y servicios públicos con el valor básico del remate y compararlo con el valor comercial se puede tener certeza de si el remate es verdaderamente un buen negocio o no.

“Lo importante es que al final del ejercicio, la inversión resulte significativamente menor al de un inmueble totalmente saneado y libre de problemas. De lo contrario, mejor le compro a mi vecino y no tengo problemas”, concluye Rojas.

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Los remates más buscados, especialmente en Bogotá, son de apartamentos y casas para vivienda en el estrato 3. Aquí, algunos secretos para saber cómo funcionan los remates y la mejor manera de aprovecharlos.

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Siempre es recomendable conseguir la asesoría de expertos serios no sólo en las lides jurídicas sino en la logística de las diligencias para evitar problemas.

Para nadie es un secreto que existen verdaderas organizaciones dedicadas a sacar provecho de las diferencias judiciales entre los deudores y las entidades y personas que otorgan créditos y de la ignorancia de quien sólo busca una ganga.

El mercado de los remates genera muchos intereses no sólo entre quien necesitan recuperar el dinero de las hipotecas sino entre aquellos que buscan una oportunidad de invertir y, especialmente, entre quienes aprovechan su experticia para sacar alguna ganancia de la buena fe y el interés de todas las partes.

“El remate es el paso final de un proceso ejecutivo, nadie sabe cuánto se tarda el dictamen del juez ni cuánto resultará costando todo el proceso para las partes. Por eso, cuando se quiere comprar un remate, hay que asesorarse de personas expertas en el tema inmobiliario y de muy buena reputación y alta confianza que estén pendientes de la evolución del remate y que informe, a ciencia cierta, qué problemas tiene el inmueble”, explica Álvaro Rojas, presidente de la Unión de Notarios.

Este acompañamiento es fundamental para quien desea invertir en bienes a buen precio debido a que es muy común que, cuando hay inmuebles interesantes, varios avivatos consignen el depósito con el supuesto ánimo de pujar. Pero en realidad, estos oportunistas (llamados comúnmente carroñeros) sólo lo hacen para pedirle algunos millones al verdadero interesado a cambio de retirarse del remate, no quitarle el negocio o no subir el precio de la subasta.

“Para un juez es muy difícil estar atento a estas situaciones. Es tal la cantidad de trabajo que tiene, que el tiempo apenas le alcanza para estar atento a las diligencias y los carroñeros se aprovechan de esto”, comenta Augusto Arciniegas, abogado especialista en Ciencias Penales y Criminalísticas.

Para el presidente de la Unión de Notarios, el otro problema consiste en que estas ‘mafias’ también hacen amenazas directas a los interesados cuando el bien es muy atractivo. “El problema es que probar todas estas situaciones es difícil, por eso es importante que un inversionista que no es experto se asesore con alguien profesional y que sepa cómo ‘capotear’ estas situaciones”, dice.

Incluso para los demandantes y los demandados, los carroñeros también son una molestia seria pues ellos, con ciertos cómplices, alteran el valor de los avalúos y evitan que los interesados ofrezcan más por los inmuebles. Entonces todos pierden porque con el producto del remate no alcanza ni siquiera para cubrir la deuda ni los intereses de mora y los costos del proceso y el banco o quien prestó el dinero debe seguir persiguiendo otros bienes de quien perdió su patrimonio y continúa el problema.

Para Álvaro Rojas, aunque no existe una estadística certera, se percibe que esta situación afecta mucho a la clase media y media baja. “Las familias de clase alta no permiten que la situación llegue al remate porque saben que estarían sujetos a la muerte financiera y concilian con el banco o entregan en pago; y los más pobres simplemente no se pueden endeudar porque no tienen capacidad o no cumplen los requisitos”, cuenta.

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Sobre remates judiciales y deudas

Andrés Martínez, abogado experto en conciliación y propiedad horizontal, habla sobre los problemas que quedan luego de los remates hipotecarios.

Juan Carlos Gómez explica "en mil Conjunto hay una de casa que tiene una deuda que representa má del 40 por ciento de la cartera (debe expensas comunes desde el año 1998). Esta casa estaba abandonada, ninguna persona se presentó a reclamar derechos sobre la propiedad, creo que por ese motivo el caso nunca fue entregado a un abogado para cobro Jurídico.

A finales del año pasado la casa fue comprada en un Remate Judicial y aunque al nuevo propietario se le informó cuál era el monto de la deuda de administración, él ahora se niega a cancelar, aduciendo que es problema es del conjunto por no haber demandado, para que ese valor fuera incluido en el valor del remate. Mi pregunta es ¿el nuevo propietario tiene razón y este dinero se pierde? o ¿El conjunto puede cobrarle al nuevo propietario? ¿En caso que se pueda cobrar qué debe hacer el Conjunto para poder hacer efectivo este cobro?.

Respuesta de Andrés Martínez, abogado especialista en conciliación y propiedad horizontal: La regla general está contemplada en la ley 675 de 2001, al hablar de que existe solidaridad entre el anterior y el nuevo propietario de bienes privados respecto del no pago de expensas comunes; sin embargo, la norma guardó silencio al caso específico de los bienes adquiridos en remates judiciales.

Al ser practicados en el juzgado, la adjudicación no va a notaría donde se exige paz y salvo del administrador al momento de correr la escritura de enajenación, sino que es enviada directamente a la oficina de registro de instrumentos públicos y allí lo registran.

Este vacío ha sido desarrollado en forma incompleta, vía jurisprudencial en acción de tutela, por la Corte Constitucional donde predica que quien pretenda participar a un remate judicial, debe tener la prudencia para establecer que pasivos adicionales sostiene el inmueble a rematar como es el caso de las cuotas de administración.

Igualmente, la Corte en el fallo mencionado ratifica la posición judicial de que no es posible acumular a un proceso ejecutivo hipotecario uno de cobro de cartera en mora de administración pues son actores distintos y créditos de distinta naturaleza, siendo viable el embargo del remanente que eventualmente llegare a quedar únicamente.

Lo que preocupa es porqué la copropiedad no ha iniciado el cobro judicial de la deuda en proceso ejecutivo, y desde luego que aún lo puede hacer, recordando que la acción ejecutiva prescribe en 10 años para las cuotas causadas con anterioridad a la ley 791 de 2002 y en cinco años para las causadas posteriormente. No obstante para que opere debe ser alegada por el interesado.

Es obligación de ley por parte del administrador iniciar las acciones ejecutivas e incluso sin pedir autorización a nadie. La falta de gestión en el cobro genera responsabilidades pues los administradores responden hasta por la culpa leve (administradores son administrador, consejo y aún la asamblea y de ellos o de uno ellos puede proceder la omisión o negligencia).

Además en mi opinión es posible cobrar y demandar al nuevo propietario, pues se está frente a una obligación que a más de existir solidaridad entre el anterior y nuevo propietario, la deuda grava al bien, no importa quien sea su dueño, obligaciones conocidas como: protem rem.

El que se pierda o no el dinero, depende de las pruebas existentes soporte de la deuda y de la gestión que se realice.

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'Cuando los inmuebles están en poder de las entidades financieras que los embargan, estas deben asumir pago de expensas', anota la abogada Nora Pabón.

Una persona que compró un apartamento en un conjunto cerrado, durante un remate, manifiesta que tanto a él como a otros dos propietarios les han hecho cobros por deudas de cuotas de administración que tenían los propietarios anteriores.
Dice que solo comenzaron a cancelarlas desde el momento en que les entregaron su unidad privada, la cual arrendó con el agravante de que al inquilino le han suspendido varios servicios y quiere devolverle el apartamento.

El consultante pregunta
¿Estoy obligado a cancelar la suma adeudada? (Recientemente me enteré por la prensa de que la Corte Constitucional se pronunció en el sentido de que las personas que adquieran en la misma forma no son solidarias con los propietarios que incurrieron en mora).
Agrega: “Cuando los apartamentos están en poder de las corporaciones de ahorro y vivienda que los embargan, ¿estas no deben asumir el pago de las cuotas?”.

Respuestas. Antes de la Ley 675 del 2001 las normas establecían que la obligación de pagar las cuotas de administración correspondía a los propietarios. De tal manera que en el caso de las unidades adquiridas en remate, varios abogados opinamos que en cualquier momento los administradores podían cobrar la deuda a quienes las adquirían.

Sustentamos esto con base en que así como se aseguraba que el bien no tuviera deudas por servicios públicos debían ser diligentes al averiguar, previamente y ante el juzgado o la administración del edificio, si su anterior dueño estaba al día en sus pagos. Esto sin perjuicio de las acciones de rigor contra el administrador para establecer su negligencia en el cobro o por no haber hecho parte como acreedor.

Otros abogados opinaron que el dinero no cobrado a tiempo se perdía o lo pagaba el administrador que no hubiera efectuado el cobro a tiempo, pues el inmueble debía entregarse saneado y el adquirente no había utilizado los bienes y servicios que generaban la deuda.

La Ley 675 despejó las dudas al respecto y consagró varias previsiones para proteger, no solo a los adquirentes y usuarios a cualquier título, sino a los demás propietarios, especialmente porque la efectividad del régimen de propiedad horizontal y la labor del administrador dependen –en gran parte– de que los
propietarios cumplan de manera oportuna con las expensas comunes ordinarias y extraordinarias.

Sobre la solidaridad
La Ley consagra la solidaridad que existe entre el anterior y el nuevo propietario con respecto al pago de expensas no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.

Adicionalmente, se asegura agregando el deber que tiene el notario de exigir un paz y salvo del administrador al tramitar la escritura de transferencia de dominio. Si no se obtiene, debe dejar constancia de eso y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la administración.
Ya la Corte Constitucional se pronunció sobre la exequibilidad de este artículo e hizo un análisis detallado (Sentencias C-408 de 2003 y C-376 de 2004). La Ley también determinará la solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier título, en el caso del pago de las expensas ordinarias.

Esto significa, como en el caso del remate, que la persona deberá averiguar sobre las deudas del propietario del inmueble pues de lo contrario se hace solidario en su pago; más aún cuando decida adquirir, tomar en arriendo o recibir un bien a cualquier título (como adjudicación en liquidación de una sociedad conyugal, herencia, donación).

Sobre la sentencia que menciona el consultante​

• Según la abogada Nora Pabón, esta corresponde a un pronunciamiento que hizo la Corte Constitucional al revisar un fallo de la Corte Suprema de Justicia dentro de una acción de tutela instaurada por una persona que adquirió un apartamento en remate.
• Este fue informado por el secuestre que solo pagaría las cuotas desde la entrega del apartamento, ya que las adeudadas antes serían pagadas por el juzgado; de tal manera que la acción se dirigió contra este último.
• Además de recordar las previsiones de la Ley, y las sentencias anteriores, la Corte manifiesta que el demandante no puede aducir como disculpa para no pagar que no sabía de la existencia de la obligación, ya el secuestre le informó.
• Aunque la Corte admite que los órganos de administración puede tomar las medidas que considere necesarias para garantizar el mantenimiento de los bienes comunes, en el caso concreto se debe tener en cuenta que la deuda era anterior y no se ha definido el proceso ejecutivo que debe establecer si la persona que adquirió en remate es solidario con el pago de la deuda.
• La Corte no aceptó, como se ha dicho de manera errónea, que el nuevo propietario estuviera exento de pagar, sino que previno al Consejo para que no lo sancionara hasta que el juez civil no definiera a quién correspondería cancelar las cuotas atrasadas. En síntesis, los propietarios y tenedores son solidarios en el pago de obligaciones anteriores, sin perjuicio de las decisiones de los jueces teniendo en cuenta circunstancias específicas en procesos particulares.

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