Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.

Estado
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'Wayne

Lanero Reconocido
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26 Ene 2010
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Lo que quiero poder hacer por la sucursal virtual es pagar a capital y reducir cuota sin reducir tiempo.
es mejor ir a la sucursal física y hacer el pago por ventanilla. se lo digo por que eso los bancos son re mañosos.

antes cuando sacaron eso, por internet se podía. y listo, era dar click en un bullet box y seleccionar que era para capital.

despues , hace unos años, los bancos han quitado esa opción, y hacen que la persona se acerque y toque decirle al cajero que es ese pago, para pago a capital, ya sea para reducción de cuota o de tiempo.

si uno paga mas, lo que hace el banco por internet es adelantar cuotas, pero pagas por adelantado los intereses de los meses siguientes. es decir; no haces nada. hay otros bancos que cuando se paga la cuota, si se paga más de lo normal, el excedente va a capital.

es que también me ha pasado que al ir a ventanilla y decir que pago normal, y luego tome este pago, para pago a capital para reducción de cuota, y resulta que la cuota no baja. resulta o me salieron que tocaba luego pedir un turno, y decirle a la asesora inmediatamente de haber efectuado el pago, que aplicara lo de reducción de cuota. muy mañosos, para que uno desista de eso. ya que los turnos de espera son de 2 horas aprox, y 1 si le va bien para atención al cliente.

saludes.
 

'Wayne

Lanero Reconocido
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26 Ene 2010
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Les dejo una hoja de calculo de amortización de pagos de un prestamo.

lo que pasa es que muestra los intereses pagados del prestamo, y costos de seguros de vida. y como mas importante, cuando se hace un abono a capital, muestra a futuro lo que se ahorra en dinero por hacer ese avance a capital. es lo importante de la hoja de calculo.

perdonen el doble post, es con el animo de revolver el tema anterior y hacerlo mas largo

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SenseyDiego

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24 Feb 2014
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Yo pago al orden de 20 - 30 mil pesos mes por concepto de seguro de vida. uno le puede decir al asesor o banco o FNA que uno ya tiene el seguro de vida por esa deuda y que uno lo entrega dicha entidad. el caso es que un seguro adquirido por fuera de estas entidades esta al orden de 500 - 700 pesos por millón adeudado/asegurado para una persona de 30 a 40 años aprox.

Digamos que uno de los negocios de los asesores es ir en llave con algún corredor de seguros, ellos le dan el seguro al asesor, el asesor lo asegura ejemplo por 800 pesos por millón adeudado y se dividen las comisiones con el asesor del banco o FNA...

el caso es que he visto personas acá que pagan por algo similar hasta 100 o 120 mil de seguro y realmente los estan pero robando.

cualquier pregunta de este tema con mucho gusto al interno les ayudo para que seguro les salga por mucho por 300 o max 450 mil pesos AÑO, para una deuda similar a este ejemplo que al año se están pagando mas o menos 840 mil pesos.

siempre se me había olvidado contarles esto jajaja o lo había contado hace tanto tiempo que ya se perdió en el olvido
 

leonardosan

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11 May 2020
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Yo pago al orden de 20 - 30 mil pesos mes por concepto de seguro de vida. uno le puede decir al asesor o banco o FNA que uno ya tiene el seguro de vida por esa deuda y que uno lo entrega dicha entidad. el caso es que un seguro adquirido por fuera de estas entidades esta al orden de 500 - 700 pesos por millón adeudado/asegurado para una persona de 30 a 40 años aprox.

Digamos que uno de los negocios de los asesores es ir en llave con algún corredor de seguros, ellos le dan el seguro al asesor, el asesor lo asegura ejemplo por 800 pesos por millón adeudado y se dividen las comisiones con el asesor del banco o FNA...

el caso es que he visto personas acá que pagan por algo similar hasta 100 o 120 mil de seguro y realmente los estan pero robando.

cualquier pregunta de este tema con mucho gusto al interno les ayudo para que seguro les salga por mucho por 300 o max 450 mil pesos AÑO, para una deuda similar a este ejemplo que al año se están pagando mas o menos 840 mil pesos.

siempre se me había olvidado contarles esto jajaja o lo había contado hace tanto tiempo que ya se perdió en el olvido
tiene la bandeja llena
 

vargoso

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19 Nov 2007
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Los bancos no cobran por adelantado intereses.... los intereses se generan a diario.
Es una forma de decirlo pues, si uno "adelanta una cuota", pues paga los intereses (y el capital, claro) por adelantado. Pago marzo en febrero pero no disminuye el plazo ni la cuota, simplemente tiene como un saldo a favor.


Adelanto de cuotas: esta modalidad constituye una cuenta por pagar a su favor para cubrir las cuotas de su obligación en sus respectivas fechas de vencimiento hasta agotarse la cuenta por pagar. Esta opción no modifica el plazo del crédito ni el valor de las próximas cuotas.
 

'Wayne

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26 Ene 2010
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No discrepo con ninguno de los dos, pero:

Los bancos no cobran por adelantado intereses.... los intereses se generan a diario.

1) cuando se va a sacar un crédito se genera un plan de pagos, similar al que se muestra en
se muestra a futuro los intereses y capital pagado en cada cuota, para cada periodo de tiempo.

Es una forma de decirlo pues, si uno "adelanta una cuota", pues paga los intereses (y el capital, claro) por adelantado. Pago marzo en febrero pero no disminuye el plazo ni la cuota, simplemente tiene como un saldo a favor.


Adelanto de cuotas: esta modalidad constituye una cuenta por pagar a su favor para cubrir las cuotas de su obligación en sus respectivas fechas de vencimiento hasta agotarse la cuenta por pagar. Esta opción no modifica el plazo del crédito ni el valor de las próximas cuotas.

2) ese es el problema de los bancos cuando no abonan a capital directamente, tiene toda la razón. ahora toca pagar en ventanilla y solicitar el abono a capital para que no caigan la practica mensionada en su post.
 

Shishio

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22 Dic 2005
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Compañeros buenas tardes.. respecto a lo de la.comprq de apto que venía haciendo se complicó un poco y creo que necesitó asesoría profesional. Alguno conoce un buen abogado inmobiliario?
 
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22 Feb 2004
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Compañeros buenas tardes.. respecto a lo de la.comprq de apto que venía haciendo se complicó un poco y creo que necesitó asesoría profesional. Alguno conoce un buen abogado inmobiliario?
Pues yo le tengo el dato de uno que me ayudo con un chicharron el año pasado... Escribe un MP y le paso el dato.
 

x4vier

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6 Ene 2005
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Les dejo una hoja de calculo de amortización de pagos de un prestamo.

lo que pasa es que muestra los intereses pagados del prestamo, y costos de seguros de vida. y como mas importante, cuando se hace un abono a capital, muestra a futuro lo que se ahorra en dinero por hacer ese avance a capital. es lo importante de la hoja de calculo.

perdonen el doble post, es con el animo de revolver el tema anterior y hacerlo mas largo

Ver el archivos adjunto 446183
Alguien sabe si los abonos a capital afectan de alguna forma los subsidios a tasa de interes?
 

Cacharrin

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1 Jun 2007
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Alguien sabe si los abonos a capital afectan de alguna forma los subsidios a tasa de interes?
Según tengo entendido (que alguien me corrija si estoy equivocado)... si ud hace abono a capital para disminución de cuota, o hace abono a capital para "adelantar" cuotas... no pasa nada...

Pero si ud hace abono a capital para disminuir tiempo, ahi si creo que pierde el subsidio
 

fugazi

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22 Jun 2004
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Según tengo entendido (que alguien me corrija si estoy equivocado)... si ud hace abono a capital para disminución de cuota, o hace abono a capital para "adelantar" cuotas... no pasa nada...

Pero si ud hace abono a capital para disminuir tiempo, ahi si creo que pierde el subsidio
Y cómo hace uno para diferenciar uno del otro? A la final el abono a capital va reduciendo la deuda, no?
 

neobrolin

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25 Oct 2005
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Según tengo entendido (que alguien me corrija si estoy equivocado)... si ud hace abono a capital para disminución de cuota, o hace abono a capital para "adelantar" cuotas... no pasa nada...

Pero si ud hace abono a capital para disminuir tiempo, ahi si creo que pierde el subsidio
Estás en lo cierto, me lo confirmaron en el fondo nacional del ahorro y en Davivienda
Y cómo hace uno para diferenciar uno del otro? A la final el abono a capital va reduciendo la deuda, no?
En el recibo de pago de Davivienda se pueden ver las opciones, lo mejor es elegir disminución de cuota. En otros banco creo que toca decirle al cajero la opción.
 

leonardosan

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11 May 2020
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Estás en lo cierto, me lo confirmaron en el fondo nacional del ahorro y en Davivienda

En el recibo de pago de Davivienda se pueden ver las opciones, lo mejor es elegir disminución de cuota. En otros banco creo que toca decirle al cajero la opción.
¿confirmado?, ¿se pierde el subsidio al hacer abonos a capital por disminución de tiempo en davivienda?
 

'Wayne

Lanero Reconocido
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26 Ene 2010
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Alguien sabe si los abonos a capital afectan de alguna forma los subsidios a tasa de interes?
depende de su contrato con el banco. por ejemplo yo tenia una clausula con el leasing, que si hacia abonos a capital, perdia el beneficio del gobierno.
Según tengo entendido (que alguien me corrija si estoy equivocado)... si ud hace abono a capital para disminución de cuota, o hace abono a capital para "adelantar" cuotas... no pasa nada...

Pero si ud hace abono a capital para disminuir tiempo, ahi si creo que pierde el subsidio
hay dos tipos de abonos, uno que va a capital, y otra a tiempo.

  • capital (disminución de cuota): al reducir el monto de la deuda, disminuyen los intereses. no es lo mismo deber 100 mil pesos a 10 millones. los intereses son proporcionales al monto de la deuda.
  • tiempo: caso de las tarjetas de credito. 36 cuotas o más. entre mas tiempo se tenga la deuda mayor van a ser los intereses. por que es interes compuesto. se pagan intereses sobre los intereses. y despues de x meses ya se paga el doble del monto pedido, o aveces 3.
que cual es mejor. ninguno. son opciones diferentes.


el de reducir cuota, tiene la ventaja que ayuda en el cash flow. por ejemplo un año se paga 1 millon, el otro 900 mil, y asi sucesivamente con abonos constantes mes a mes, con abonos a capital.

un abono a capital lo que hace es disminuir la cuota fija, que se compone de 2 cosas. interes + capital. sobre todo afecta el interés.

la segunda opcion de dismiunución de tiempo, es que no afecta la cuota fija, pero al final del credito mocha cuotas. es beneficioso por que no modifica el interes, ni el capital fijo a pagar mes a mes. pero se pagará de manera anticipada el credito. y en ese orden de ideas los intereses acumulados serán menores.

yo creo que eso va como cada persona se acomode a sus gastos y cual sea su estrategia de pagar el credito. muchas personas por desconocimiento de lo que es el valor presente neto del dinero, coste de oportunidad, etc y saber como funciona el interes compuesto, dicen, eso es mejor pagar las cuotas fijas, y que la inflación haga que eso al final no toque pagar nada.

esa es buena estrategia, dado el caso que la propiedad sea para negocio, y sea el arrendatario quien pagase esos intereses. pero si es para vivir, pues al final del credito, se pagara 2 o 3 veces el valor de la vivienda, o el valor del credito inicial, mas cuando son a 15 años o mas.

o por la tasa de interes tan alta de las tarjetas de credito, sacar compras a mas de 6 meses a un año, pasa lo mismo, ya se paga 2 o 3 veces el valor de la compra.

En lo personal, la que mejor me ha funcionado es la de disminución de cuota. por ejemplo mi cuota del apto esta en 1'200, y yo trato todos los meses de aportar 1'500. fijo con disminución de cuota. si pudiese meter mas, lo haría, tambien tengo otro credito de consumo y ese la cuota es de 800 mil, ese tambien trato de meter mensual 1'500, es el que mas me importa acabar, por que es el que tiene la tasa mas alta de todas.
siempre es importante acabar con los creditos anticipadamente los que tienen mayor tasa de interés. ese se llama el efecto bola de nieve.

es tener destinado un dinero mes a mes para pago de creditos, por ejemplo en mi caso, mis deudas mes a mes, debo pagar 2 millones de pesos, en mi caso destino 3. y no bajarlo por nada que pase, asi bajen las cuotas, mantener los 3 millones mensual y así acabar más rapido los creditos. de mayor tasa de interes, los de TC, creditos de consumo, y asi hasta llegar al hipotecario.

asi uno salde primero las tarjetas, luego los prestamos de consumo, y luego quede con el hipotecario unicamente, tratar de mantener ese monto, el de mi ejemplo de los 3 millones, o antes subirlo cuando hacen ajustes de salario o de inflación.
 
Última edición:

COLanta

Lanero Reconocido
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21 Dic 2009
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depende de su contrato con el banco. por ejemplo yo tenia una clausula con el leasing, que si hacia abonos a capital, perdia el beneficio del gobierno.

hay dos tipos de abonos, uno que va a capital, y otra a tiempo.

  • capital (disminución de cuota): al reducir el monto de la deuda, disminuyen los intereses. no es lo mismo deber 100 mil pesos a 10 millones. los intereses son proporcionales al monto de la deuda.
  • tiempo: caso de las tarjetas de credito. 36 cuotas o más. entre mas tiempo se tenga la deuda mayor van a ser los intereses. por que es interes compuesto. se pagan intereses sobre los intereses. y despues de x meses ya se paga el doble del monto pedido, o aveces 3.
que cual es mejor. ninguno. son opciones diferentes.


el de reducir cuota, tiene la ventaja que ayuda en el cash flow. por ejemplo un año se paga 1 millon, el otro 900 mil, y asi sucesivamente con abonos constantes mes a mes, con abonos a capital.

un abono a capital lo que hace es disminuir la cuota fija, que se compone de 2 cosas. interes + capital. sobre todo afecta el interés.

la segunda opcion de dismiunución de tiempo, es que no afecta la cuota fija, pero al final del credito mocha cuotas. es beneficioso por que no modifica el interes, ni el capital fijo a pagar mes a mes. pero se pagará de manera anticipada el credito. y en ese orden de ideas los intereses acumulados serán menores.

yo creo que eso va como cada persona se acomode a sus gastos y cual sea su estrategia de pagar el credito. muchas personas por desconocimiento de lo que es el valor presente neto del dinero, coste de oportunidad, etc y saber como funciona el interes compuesto, dicen, eso es mejor pagar las cuotas fijas, y que la inflación haga que eso al final no toque pagar nada.

esa es buena estrategia, dado el caso que la propiedad sea para negocio, y sea el arrendatario quien pagase esos intereses. pero si es para vivir, pues al final del credito, se pagara 2 o 3 veces el valor de la vivienda, o el valor del credito inicial, mas cuando son a 15 años o mas.

o por la tasa de interes tan alta de las tarjetas de credito, sacar compras a mas de 6 meses a un año, pasa lo mismo, ya se paga 2 o 3 veces el valor de la compra.

En lo personal, la que mejor me ha funcionado es la de disminución de cuota. por ejemplo mi cuota del apto esta en 1'200, y yo trato todos los meses de aportar 1'500. fijo con disminución de cuota. si pudiese meter mas, lo haría, tambien tengo otro credito de consumo y ese la cuota es de 800 mil, ese tambien trato de meter mensual 1'500, es el que mas me importa acabar, por que es el que tiene la tasa mas alta de todas.
siempre es importante acabar con los creditos anticipadamente los que tienen mayor tasa de interés. ese se llama el efecto bola de nieve.

es tener destinado un dinero mes a mes para pago de creditos, por ejemplo en mi caso, mis deudas mes a mes, debo pagar 2 millones de pesos, en mi caso destino 3. y no bajarlo por nada que pase, asi bajen las cuotas, mantener los 3 millones mensual y así acabar más rapido los creditos. de mayor tasa de interes, los de TC, creditos de consumo, y asi hasta llegar al hipotecario.

asi uno salde primero las tarjetas, luego los prestamos de consumo, y luego quede con el hipotecario unicamente, tratar de mantener ese monto, el de mi ejemplo de los 3 millones, o antes subirlo cuando hacen ajustes de salario o de inflación.

Aportando mi granito de arena, de los dos tipos de abono a capital (reduccion de cuota y reduccion de tiempo), reduccion de tiempo es mejor si se quieren reducir el total de intereses a pagar, reduccion de cuota si se quiere mejorar el flujo de caja.

En ambos casos baja el total de intereses a pagar, pero la reduccion es mayor en reduccion de tiempo
 

'Wayne

Lanero Reconocido
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26 Ene 2010
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yo he tratado de analiticamente ver cual es la diferencia en costos, con numeros, eso si en muchos tutoriales, youtube, dicen que la de reducir tiempo es mejor. pero al hacer escenarios con excel y analisis de sensibilidad, la verdad no he podido determinar cual es mejor. para mi, yo las veo equivalentes. y si hay diferencia, es casi imperceptible.

por eso decía que es como mejor se le acomode a la persona.

yo creo que la de reducción de tiempo es mejor, por que cuando se reducen las cuotas, no se pagan servicios extra, como seguros, cuotas de manejo, todo eso se ahorra. si uno tiene 36 cuotas, y la paga en 20 cuotas, se ahorra los cobros de manejo de la cuota 21 al 36. por ese lado es que veo la de reducción de tiempo es mejor. por que en intereses no veo mayor diferencia en comparación, con la de reducción de cuota.

pero la de efecto bola de nieve, que es la que uso, reduce la cuota y reduce el tiempo a la vez. es aplicar las dos al tiempo. por que al final se paga todo el crédito anticipadamente. y si uno tiene una calamidad, o gasto extra, paga la mínima y luego continua pagando otra vez fuertemente ese valor que se pone de meta.
 
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skylr7

Lanero Reconocido
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19 Feb 2009
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Compañeros, aprovechando sus vastos conocimientos en estos temas, el banco me aprobó X cantidad de dinero a 30 años en UVR, pero leyendo sobre sus desventajas en este foro, quisiera consultarles si es factible tomarlo a cuota fija en pesos a 20 años.
 
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