Activos fijos Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.

Inversiones en capital físico como finca raíz o contitución de empresas
Estado
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ScaяFace

Lanero Reconocido
27 Ene 2007
5,852
Actualmente tengo un apto que esta avaluado alrededor de 150M, y quiero pasarme a vivir a otro de aprox 300M. Cual es el mejor camino que puedo tomar? Tengo un muy buen store de crédito.. Me gustaría, hipotecar este y sacar un préstamo con el restante. Y Y luego arrendar este y que se pague "solo" el otro. Que me recomiendan? Estoy en Medellín. No sé nada del tema. Gracias!
 

andrs901

Lanero Reconocido
8 Abr 2006
356
Buenos días, señores. Espero que tengan un lindo inicio de año.

Tengo la siguiente duda: para un contratista por prestación de servicios, cuál es el valor que la CCF toma al momento de decidir el subsidio de vivienda que aplica? Por ejemplo: un contratista que gane 5 millones de pesos tiene un IBC de 2 millones. Cuál monto toman las CCF ahí en cuenta, los 5 millones (que descalifican para subsidios) o los 2 millones (que sí permitirían subsidios)?

Gracias!
 

Elpilletas

Lanero Reconocido
26 Dic 2018
488
Buenos días, señores. Espero que tengan un lindo inicio de año.

Tengo la siguiente duda: para un contratista por prestación de servicios, cuál es el valor que la CCF toma al momento de decidir el subsidio de vivienda que aplica? Por ejemplo: un contratista que gane 5 millones de pesos tiene un IBC de 2 millones. Cuál monto toman las CCF ahí en cuenta, los 5 millones (que descalifican para subsidios) o los 2 millones (que sí permitirían subsidios)?

Gracias!
Toman el valor por el cual cotiza a la EPS y así mismo esos ingresos se deben reportar para solicitar el crédito... Si no corresponden pueden anular el subsidio. Pero en un concepto de la Supersubsidio dicen que se deben tomar son los ingresos totales sin deducciones.
 
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-CoL-

Lanero Reconocido
12 Jul 2004
1,639
Señores buenas, consulta en caso de que alguien sepa.

Tengo un apto que estamos sacando en leasing con Davivienda, todavía le faltan varios años para terminar de pagarlo (tiempo durante el cual seguirá a nombre del banco y sin hacer las escrituras finales).

El leasing esta a nombre de dos personas, mío y mi madre en ese orden. Pero ella en estos momentos desea cederme el leasing (yo he venido pagando todo) para que de una vez quede a nombre mío la totalidad.

Que opciones tenemos ahí que impliquen los menores costos posibles? es posible hacer una tramitología de cesión de la opción de compra o del leasing de ella a mí por el 50% que tiene sin costo? o una subrogación de algún tipo? cual sería la opción más viable?.

Voy a preguntar al banco en esots días pero quería preguntar primero en caso de que alguien sepa, para no terminar tomando una opción que no me favorece mucho (pero al banco si)
 

lopezco

Lanero Reconocido
22 Ago 2014
602
Buenas tardes Laneros, les tengo la siguiente inquietud para conocedores. Cual sería el mejor camino para figurar en la libertad y tradición de una casa que poseen mis papas (soy hijo único), sin incurrir en un proceso notarial oneroso?, tampoco me interesa que esta quede totalmente a nombre mío, ellos me podrían donar una parte?
 

swiftie

Lanero Reconocido
25 Ago 2019
2,404
Buenas tardes Laneros, les tengo la siguiente inquietud para conocedores. Cual sería el mejor camino para figurar en la libertad y tradición de una casa que poseen mis papas (soy hijo único) sin incurrir en un proceso notarial oneroso?, tampoco me interesa que esta quede totalmente a nombre mío, ellos me podrían donar una parte?
No voy a responder su pregunta, pero veo como una contradicción:
  • figurar en la libertad y tradición de una casa
  • tampoco me interesa que esta quede totalmente a nombre mío
Cuáles son sus intereses?

Hace poco supe de un caso similar entonces lo que hicieron fue hacer una "venta" (ficticia) a los hijos por un valor un poco superior al avalúo catastral que es la "fácil". Costó como 2M, y lo hicieron como por 60M. Precisamente barato no es.

Yo hice una pregunta muy similar acá y @Sarcoleto dijo que sí se puede hacer la donación pero que no es un proceso fácil.

Y según entiendo yo, con tener al menos una parte de una casa ("figurar y ya") significa que ya no puede acceder a los subsidios del gobierno.
 

lopezco

Lanero Reconocido
22 Ago 2014
602
No voy a responder su pregunta, pero veo como una contradicción:
  • figurar en la libertad y tradición de una casa
  • tampoco me interesa que esta quede totalmente a nombre mío
Cuáles son sus intereses?

Hace poco supe de un caso similar entonces lo que hicieron fue hacer una "venta" (ficticia) a los hijos por un valor un poco superior al avalúo catastral que es la "fácil". Costó como 2M, y lo hicieron como por 60M. Precisamente barato no es.

Yo hice una pregunta muy similar acá y @Sarcoleto dijo que sí se puede hacer la donación pero que no es un proceso fácil.

Y según entiendo yo, con tener al menos una parte de una casa ("figurar y ya") significa que ya no puede acceder a los subsidios del gobierno.

Me hablaron del tema de la venta ficticia o falsa tradición, me preocupa que la venta implique gastos importantes y cambie el avaluó del bien que actualmente es como el 10% de su valor real (acá es lo contrario al caso que planteas). Es para retirar unas cesantías y por temas legales prefiero que no quede toda a mi nombre, que se mantenga como bien herencial.
 
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arriendaBTA

Lanero Reconocido
27 May 2017
832
Voy a dejar un comentario sobre las ventas de propiedades que quiza muchos no saben.

En años anteriores muchos compraban aptos o casas de segunda o locales, y pagaban un monto en efectivo o sin pedir TODO el valor en prestamos como en el fondo nacional del ahorro etc.

Ojo ahora muchos compran casi por el 100% con prestamos y tiene que reportar el valor TOTAL por el que compraron, y los vendedores no se han enterado que si por ejemplo habian comprado por 100 millones y venden en 200 millones, tuvieron una ganancia ocasional de 100 millones, y deben pagarle al estado eso.

Ya los negocios no son como antes, y por eso la burbuja inmobiliaria de predios se infla por ese reporte total.

Es solo para que lo tengan presente. Hay excepciones por fecha de cuando se compra y se vende que no tiene esa ganancia ocasional, depende del tiempo que se dure con la propiedad.

Algunos se han metido en problemas o pierden un valor con esa ganancia ocasional, que no tuvieron en cuenta cuando vendieron.

Lo cuento porque acabo de pasar con un caso de una cliente, que compro un apartamento en 20 millones hace muchos años y lo queria vender en casi 350 millones, 330 millones seria sobre lo que le liquidarian esa ganancia ocasional, y no es despreciable la suma que le pagaria al estado por esa venta, y no lo estaba teniendo en cuenta, las personas no tienen en cuenta esos valores, y el que compra esta sacando un prestamo por todo el valor.

En el caso de los hijos, las herencias y las donaciones en vida que estoy en una tambien aconsejando como manejarlo, son otro incidente que solo lo ven cuando sucede el caso y fallece alguno.

Algunos estas herencias les genera unos incidentes economicos porque al estado toca pagarle la ganancia ocasional, y a veces no les queda dinero si no la propiedad, y la DIAN pide su parte en dinero de esto, más registrar y beneficencia a veces son problemas economicos que no se tienen en cuenta por desconocimento.

Los intereses del estado no son economicos (los que han pagado atrasado prediales etc lo han descubierto tardiamente) y el estado le puede hacer un acuerdo de pago mensual, como un prestamo para pagar, pero recuerde no son economicos ahi si los bancos son una "maravilla" a la tasas que les prestan.

Por eso hasta ganarse un carro no es solo alegria, si no que esa ganancia ocasional mas registros, placas etc los impactan, son varios los casos donde he asesorado las personas y si vienen economicamente con falencias, no todo es felicidad.

Si tiene hijos es bueno pensar en donaciones, con reserva de dominio, asi ni los echan de la propiedad los hijos o la venden (caso se dan) y se ahorran esas peleas en vida, cuando se puede y no pierden tanto con lo que es una herencia sea por juzgado (pleitos entre herederos) o por notaria (acuerdos entre herederos) si alguna vez han pensado en dejar esos temas saneados por la edad o enfermedad.

Conozco personas que ganan muy buen dinero en sus trabajos y nunca compran una propiedad, viven siempre en arriendo, son decisiones y cosas de cada cual, pero evitan esos problemas que a veces les dejan a los hijos, como dije cada cual ve que hace.

Les recomiendo que se asesoren, no todo en la vida es facil y mas con el estado, y se que muchos diran lo que escucho en mi trabajo, y es porque el estado se adueña de una parte del apartamento/casa que sus padres tantos años trabajaron para conseguir, y es lo que les impacta.

Otros casos comunes, es que no hacen tramites de herencias, y la propiedad sigue a nombre del que fallecio, y cuando deciden varios años despues solucionar esto, los intereses de beneficencia y multas por no haber registrado y solucionado eso, son muy altos.

Espero lo tengan en cuenta porque cuando les pasa y uno les ayuda a veces es mucho lo que pierden por creer que el estado no gana, asi que no crean que son dueños de sus casas o apartamentos, el estado tambien tiene su parte y es dueño con ustedes.

Actualmente tengo un apto que esta avaluado alrededor de 150M, y quiero pasarme a vivir a otro de aprox 300M. Cual es el mejor camino que puedo tomar? Tengo un muy buen store de crédito.. Me gustaría, hipotecar este y sacar un préstamo con el restante. Y Y luego arrendar este y que se pague "solo" el otro. Que me recomiendan? Estoy en Medellín. No sé nada del tema. Gracias!

Los negocios con propiedad de vivienda debe tener en cuenta algunas cosas

son muchas las buenas y las inversiones y etc pero las que a veces no se ven es :

las propiedades de vivienda si se arriendan los aumentos son controlados por el IPC es lo que sube un arriendo cuando se cumple el año por parte del inquilino, por ejemplo si arrienda en 1 millon, el aumento con el ultimo IPC 2021 seria del 5,62 o sea 56.200, y los prediales suben mas que el IPC y las cuotas extraordinarias las paga el dueño y esto impacta, son cosas a tener en cuenta.

Las propiedades que se arrienda para comercio a diferencia de las de vivienda, estan regidas por el codigo de comercio, y los aumentos y cada cuanto suceden son por acuerdos entre arrendador y arrendatario.

Yo le puedo arrendar un local, y si en el contrato dice que cada 3 meses le aumento el arriendo el 30% y usted firma, no puede venir a decir que eso esta mal, porque no es como vivienda, es libre los acuerdos.

A veces tener mas de una propiedad para vivienda no es que sea buen negocio, y conozco varios que al tener mas de 1 apartamento para arrendar se han dado cuenta que no es lo que se cree, la inversion y la valorizacion de vivienda no es lo que se cree, depende de varias cosas.

Las hipotecas tienen sus pro y sus contras pero debe analizarlo muy bien y que sus entradas ojala sean fijas y no dependa de otras cosas, porque algunos se pueden quedar sin trabajo y las cuotas no esperan.

Analicelo bien y coloque en una balanza si ese dinero no le sirve para invertir en otra cosas, no se mercancias etc, porque las propiedades son buen negocio pero en lo comercial en vivienda no es tanto.
 
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andresme

Lanero Regular
13 Sep 2021
41
1. Cómo puedo calcular el monto que me prestaría un banco como crédito hipotecario?
2. Algún Score crediticio mínimo que pidan?
3. Cómo influye tener tarjetas de crédito sin deuda?
 

arriendaBTA

Lanero Reconocido
27 May 2017
832
1. Cómo puedo calcular el monto que me prestaría un banco como crédito hipotecario?
2. Algún Score crediticio mínimo que pidan?
3. Cómo influye tener tarjetas de crédito sin deuda?

las tarjetas de credito son deuda asi no tengan, y eso lo miran en los prestamos

en algunas paginas de bancos o en la red hay simuladores de creditos en los cuales puede ver basado en lo que le entra y el tiempo que quiera tener el credito cuanto seria la cuota que tendria que pagar y si le alcanza

Por eso los que creen que con comprar todo en efectivo es un gran negocio olvidan que en esta vida para tener vida crediticia toca endeudarse, porque cuando mas se necesita uno se arrepiente de haber comprado todo de contado ya que no hay pruebas de que usted era muy "pujante" pudiente.

Aclaro no digo que pague intereses si no que por ejemplo maneje la tarjeta de credito si puede pagando a 1 mes y los prestamos lo mas rapido que pueda para no pagar tanto interes o saque prestamos a menos meses.
 
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jpm_fan

Lanero Reconocido
30 Jun 2008
1,355
1. Cómo puedo calcular el monto que me prestaría un banco como crédito hipotecario?
2. Algún Score crediticio mínimo que pidan?
3. Cómo influye tener tarjetas de crédito sin deuda?
De entrada lo máximo que le prestan es el 30% del ingreso que usted justifique. Ya ahí depende el número de cuotas que le alcance con la cuota.
 
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fugazi

Lanero Reconocido
22 Jun 2004
1,667
Las propiedades son buen negocio pero en lo comercial en vivienda no es tanto.
Muchas gracias por tus mensajes, le dan a uno claridad en muchas cosas qué uno desconoce.
Es verdad en qué la vivienda residencial cómo negocio no es tan rentable, tengo un familiar con 8 casas en estrato 2 y 3, y durante pandemia sólo 1 estuvo arrendada y hoy en día está alcanzada porqué no ha podido sostener los servicios públicos y los impuestos y ahora qué se viene el predial de todas esas casas será peor.
 

Danielcr8808

Lanero Reconocido
21 Jul 2020
264
Señores buenos días.
De pronto ustedes me pueden dar algo de luz con unas preguntas:
Mi papá tiene un apartamento que necesitariamos quede solo a nombre mio. Por venta no podría ser, porque tiene una vieja deuda con la dian que no se ha tomado la molestia de clarificar (a pesar de tener la razón en que esa deuda no debería existir). La opción que hemos considerado es donación. Alguien de pronto sabe como es el proceso para esto y que tan caro pueda ser?

La segunda es sobre el leasing habitacional. Eso aplicaría para cualquier propiedad? O solo propiedades especificas que ofrezca el banco?
 

gabo91

Lanero Reconocido
30 Ene 2012
2,391
Señores buenas, consulta en caso de que alguien sepa.

Tengo un apto que estamos sacando en leasing con Davivienda, todavía le faltan varios años para terminar de pagarlo (tiempo durante el cual seguirá a nombre del banco y sin hacer las escrituras finales).

El leasing esta a nombre de dos personas, mío y mi madre en ese orden. Pero ella en estos momentos desea cederme el leasing (yo he venido pagando todo) para que de una vez quede a nombre mío la totalidad.

Que opciones tenemos ahí que impliquen los menores costos posibles? es posible hacer una tramitología de cesión de la opción de compra o del leasing de ella a mí por el 50% que tiene sin costo? o una subrogación de algún tipo? cual sería la opción más viable?.

Voy a preguntar al banco en esots días pero quería preguntar primero en caso de que alguien sepa, para no terminar tomando una opción que no me favorece mucho (pero al banco si)
Estoy en una situacion parecida, si sabe algo del proceso porfa me cuenta.
 

Alejo2022

Lanero Novato
24 Ene 2022
1
De entrada lo máximo que le prestan es el 30% del ingreso que usted justifique. Ya ahí depende el número de cuotas que le alcance con la cuota.
De acuerdo al decreto 257 del 2021 te pueden prestar hasta el 40% de tus ingresos
 

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pailander3312

Lanero Reconocido
27 Ago 2009
212
Señores buenas, consulta en caso de que alguien sepa.

Tengo un apto que estamos sacando en leasing con Davivienda, todavía le faltan varios años para terminar de pagarlo (tiempo durante el cual seguirá a nombre del banco y sin hacer las escrituras finales).

El leasing esta a nombre de dos personas, mío y mi madre en ese orden. Pero ella en estos momentos desea cederme el leasing (yo he venido pagando todo) para que de una vez quede a nombre mío la totalidad.

Que opciones tenemos ahí que impliquen los menores costos posibles? es posible hacer una tramitología de cesión de la opción de compra o del leasing de ella a mí por el 50% que tiene sin costo? o una subrogación de algún tipo? cual sería la opción más viable?.

Voy a preguntar al banco en esots días pero quería preguntar primero en caso de que alguien sepa, para no terminar tomando una opción que no me favorece mucho (pero al banco si)

Una duda: el impuesto predial esta a cargo suyo o a cargo del banco?

Buenas tardes Laneros, les tengo la siguiente inquietud para conocedores. Cual sería el mejor camino para figurar en la libertad y tradición de una casa que poseen mis papas (soy hijo único), sin incurrir en un proceso notarial oneroso?, tampoco me interesa que esta quede totalmente a nombre mío, ellos me podrían donar una parte?

Puede realizar una fiducia. Es una escritura donde sus papas (los dueños del inmueble) ponen como condición para que el inmueble quede a su nombre la configuración de una situación, lo mas común es la muerte de estos.

Una vez muere el constituyente, uno va con el certificado y registro de defunción y la escritura de la fiducia a la notaria, y se realiza el proceso de "traspaso" al beneficiario. La fiducia limita la propiedad (se torna inembargable), entonces figura en el certificado de libertad y tradición, pero no se convierte en "dueño" si no hasta que se realiza el tramite que comente luego de la defunción. Creo que esto es lo que mas se ajusta a lo que desea.

Es mucho mas barato y rápido que adelantar una sucesión o donación.
 

Bryy

Lanero Regular
29 Abr 2018
4
Muchachos, trabajo por prestación de servicios y devengo mas de 4M. Sin embargo, en la declaración de renta el total liquido para mi es de menos que los Salarios Maximos Permitidos de el Subsidio para vivienda VIS en COMFAMA. Será que si me postuló puedo acceder a este? Son 20 Millones que dan.
 

fumpecia

Lanero Regular
9 Nov 2017
29
1. No porque debe estar activo en la CCF (Concurrente) por lo tanto debe estar haciendo aportes como independiente o dependiente. Y para el banco también debe soportar ingresos (Mi Casa Ya).

2. Debe tener un crédito aprobado para ambos subsidios.

3. El crédito debe estar en cabeza del solicitante del subsidio, porque el valor depende de los ingresos reportados por este.

4. Un poco dependiendo de la CCF. El de Mi Casa Ya es más sencillo.
Muchas gracias compañero por sus respuestas, teniendo en cuenta las mismas, y viendo que usted es conocedor del tema, me gustaria profundizar la consulta:

1. Supongamos que yo hoy gano 1 SMLV y hago el tramite del subsidio y me lo aprueban para un apartamento que entregan en 2 años. Dentro de 2 años, cuando me entreguen el apto, que pasa si estoy ganando mas, por ejemplo 3 SMLV? me cambian el monto del subsidio? he oido que en ocasiones, cuando el apartamento se demora para ser entregado, piden actualizar los papeles al momento de la entrega.

2. Si se requiere obligatoriamente un credito con un banco para lo de los subsidios, es necesario que sea por el monto total (descontando el subsidio). Por ejemplo, para una apto de 100 millones, que me dan 50 millones de subsidio (asumiendo que gano 1 SMLV), es obligatorio que el credito sea por los 50 millones restantes? o puedo por ejemplo poner de contado 40 millones, recibir 50 millones de subsidio y solo solicitar un credito de solo 10 millones?

Muchas gracias por su asesoria
 

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