Activos fijos Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.

Inversiones en capital físico como finca raíz o contitución de empresas
Estado
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Hoy me llegó un correo de Bancolombia donde tengo el hipotecario y decia que podía hacer lo siguiente
  • Cambio de día de pago.
  • Recálculo de cuota.
  • Inscripción, eliminación o modificación de cuenta para débito automático.
  • Cambio de modalidad y sistemas de amortización.
  • Ampliaciones o diminuciones de plazo.
Ni corto ni perezoso me fui al banco para disminuir el plazo (inicialmente no comenté lo del correo), no se si es por que es algo que hacen muy poco, pero el asesor no lo tenía muy claro, le mostré el correo y ahí si comenzó la acción....

En su momento tuve el beneficio frech que bajó 5 puntos a la tasa. Algunos bancos te dan 7 años adicionales de dicho beneficio luego de los 7 años que subsidia el gobierno. En este momento estoy en los 7 años del banco, lo cual me preocupaba que no se sostuviera la tasa que es espectacular.

Con el asesor realizamos la simulación y voalá!!! me queda la misma tasa del 6.6% EA realizando una disminución de 6.5 años al crédito. No lo he realizado por que mi esposa no andaba conmigo y el crédito está a nombre de los dos.

Cuento el cuento ya que vi mensajes anteriores donde preguntaban por el servicio que prestan algunas personas o agencias para disminuir el plazo y ahorrarse dinero en interés; yo coticé el servicio y me cobraban 1.200.000 (la tarifa minima, ellos cobran el 5% del valor ahorrado)

Apenas realice todo el proceso les actualizaré como fue todo. Espero que a muchos les sirva.
 
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un gobierno con dos reformas tributarias.. una del anterior de salida (ya terminando el periodo) y otra nueva que agrego mas impuestos...

¿y no les alcanza la plata?????
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y ahora sacan el espejo retrovisor!!!
 
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paanbuos dijo:
Propongo , tocar el tema de abono inteligente, donde se bajan intereses de forma interesante , ya sea crédito uvr o crédito en pesos. Muy diferente a abono extraordinario ,quien nos ilustra…
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El abono inteligente es algo muy similar a incrementar la cuota mensual. La diferencia es que con el incremento adquieres un compromiso más alto, mientras que el abono si quieres o puedes, lo realizas. Cuando se van a realizar estos abonos debemos ser muy claros con el cajero que queremos hacer un abono a capital, el no hacerlo, lo que hace el banco es pagar intereses futuros. Este abono inteligente lo podemos hacer con cualquier tipo de crédito y por muy poco que sea, el ahorro en intereses es grande, mayor aún, cuando apenas estas iniciando un crédito, ya que en el inicio de este, el abono a capital es mínimo. (Muy importante revisar los extractos para darse cuenta cuanto se "come" un crédito en intereses y cuanto es el abono a capital)

Lo siguiente para tener encuenta, no lo tengo muy claro (si me equivoco me corrigen).

Tengo entendido que si tenemos el beneficio a la tasa en un hipotecario y realizamos estos abonos inteligentes (abono a capital), perdemos dicho beneficio, o por lo menos esto es lo que indican los asesores en el banco, motivo por el cual muchas personas nos abstenemos de hacerlo; y por lo general nos van a colocar trabas, ya que ellos lo que menos quieren es que paguemos un crédito en menor tiempo.
 
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-TOÑO- dijo:
El abono inteligente es algo muy similar a incrementar la cuota mensual. La diferencia es que con el incremento adquieres un compromiso más alto, mientras que el abono si quieres o puedes, lo realizas. Cuando se van a realizar estos abonos debemos ser muy claros con el cajero que queremos hacer un abono a capital, el no hacerlo, lo que hace el banco es pagar intereses futuros. Este abono inteligente lo podemos hacer con cualquier tipo de crédito y por muy poco que sea, el ahorro en intereses es grande, mayor aún, cuando apenas estas iniciando un crédito, ya que en el inicio de este, el abono a capital es mínimo. (Muy importante revisar los extractos para darse cuenta cuanto se "come" un crédito en intereses y cuanto es el abono a capital)

Lo siguiente para tener encuenta, no lo tengo muy claro (si me equivoco me corrigen).

Tengo entendido que si tenemos el beneficio a la tasa en un hipotecario y realizamos estos abonos inteligentes (abono a capital), perdemos dicho beneficio, o por lo menos esto es lo que indican los asesores en el banco, motivo por el cual muchas personas nos abstenemos de hacerlo; y por lo general nos van a colocar trabas, ya que ellos lo que menos quieren es que paguemos un crédito en menor tiempo.
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hola el abono a capital no es causal de perdida del beneficio a la tasa, ya lo hablé en una ocasión citando el tema legal
 
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-TOÑO- dijo:
El abono inteligente es algo muy similar a incrementar la cuota mensual. La diferencia es que con el incremento adquieres un compromiso más alto, mientras que el abono si quieres o puedes, lo realizas. Cuando se van a realizar estos abonos debemos ser muy claros con el cajero que queremos hacer un abono a capital, el no hacerlo, lo que hace el banco es pagar intereses futuros. Este abono inteligente lo podemos hacer con cualquier tipo de crédito y por muy poco que sea, el ahorro en intereses es grande, mayor aún, cuando apenas estas iniciando un crédito, ya que en el inicio de este, el abono a capital es mínimo. (Muy importante revisar los extractos para darse cuenta cuanto se "come" un crédito en intereses y cuanto es el abono a capital)

Lo siguiente para tener encuenta, no lo tengo muy claro (si me equivoco me corrigen).

Tengo entendido que si tenemos el beneficio a la tasa en un hipotecario y realizamos estos abonos inteligentes (abono a capital), perdemos dicho beneficio, o por lo menos esto es lo que indican los asesores en el banco, motivo por el cual muchas personas nos abstenemos de hacerlo; y por lo general nos van a colocar trabas, ya que ellos lo que menos quieren es que paguemos un crédito en menor tiempo.
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Que pena , y pregunto de nuevo ósea, abono inteligente voy al banco y en la cuota mensual digo : agreguen en el pago mensual x valor mensual fijo para abono a capital cierto ? y el abono extraordinario es de vez en cuando se hace un abono extraordinario a capital , pero ya al detalle cuál es el efecto en disminución de tiempo o intereses , cuál puede ser más ganador , se qué hay una diferencia y es lo que se supone uno paga a ciertos asesores o empresas para que lo guíen … a ver si alguien ya lo ha realizado por que hablan que el abono inteligente es mas ganador pero por eso propuse el tema , para tener certeza y no suponer ojalá con números. De hecha ya estoy leyendo la ley 546 de 1999 que es la de vivienda pero todavía no lo tengo claro.
 
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paanbuos dijo:
Que pena , y pregunto de nuevo ósea, abono inteligente voy al banco y en la cuota mensual digo : agreguen en el pago mensual x valor mensual fijo para abono a capital cierto ? y el abono extraordinario es de vez en cuando se hace un abono extraordinario a capital , pero ya al detalle cuál es el efecto en disminución de tiempo o intereses , cuál puede ser más ganador , se qué hay una diferencia y es lo que se supone uno paga a ciertos asesores o empresas para que lo guíen … a ver si alguien ya lo ha realizado por que hablan que el abono inteligente es mas ganador pero por eso propuse el tema , para tener certeza y no suponer ojalá con números. De hecha ya estoy leyendo la ley 546 de 1999 que es la de vivienda pero todavía no lo tengo claro.
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Lo que le cobran esas personas o empresas es basicamente explicarle cómo funciona el tema de crédito, de los intereses y los abonos a capital. Es una asesoría financiera, por decirlo así.

En resumen, entre más $$ abone a capital y sobretodo en las etapas iniciales del crédito, menos va a pagar y en menos tiempo.

Hay muchos videos en youtube y paginas Web que lo explican. Si no quiere digamos gastar ese tiempo, pues mejor contratar esa asesoría.

Lo que le recomiendo es estudiar el tema, entenderlo muy bien uno mismo y así poder aterrizandolo con la situación financiera propia actual y un poco previendo la futura, definir cómo y por cuanto $$ hacer sus abonos a capital. Eso si podría llamarlo un abono inteligente.

www.ninjaexcel.com

¿Cómo hacer una tabla de amortización en Excel?

Una tabla de amortización en Excel nos permitirá conocer cómo se distribuyen los pagos que hacemos o cuántas cuotas restan.
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En mi caso específico, Hago abonos a capital, reduciendo el monto de la cuota, no el tiempo del crédito, porque estoy pririzando el flujo de caja. he podido reducido la cuota DE 1.8 MILLONES, A 850 mil mensuales. Pero la idea es todos los meses pagar esos 1.8 millones (o más) Siempre reduciendo monto y no tiempo.

Porqué reduciendo monto de cuota y no tiempo? Para mi situación particular:

1. El Apto es para un Airbnb, por lo que el objetivo es que se pague sólo. Entre menor sea la cuota, menos tiene que generar para pagarla y entre más genere, mayor valor irá a abono de capital.
2. Tener mejor control del flujo de caja.
3. Poder tener un fondo de emergencia más pequeño. Busco tener ahorrado al menos 6 meses de la cuota del crédito, para imprevistos (arreglos inesperados, Perdida de trabajo, cierre temporal del Airbnb, etc). si no puedo generar ingresos por un tiempo, lo que se necesita para pagar el credito es menos en esos meses y estarían cubiertos 6 meses (o más).
4. Pues si se acaba el fondo de emergencia, es menor el $$ para mantener al día el crédito.
5. Liberar flujo mensual ayuda a redirigir $$ a gastos inesperados que surgen ( Avería del carro, Se daño un electrodoméstico, Cosas referentes a la salud, un viaje inesperado urgente inaplazable, etc...).
6. Si la inflación sigue subiendo, a largo plazo estaría pagando "menos dinero"

En fín, en el tema de créditos, lo inteligente es aprender cómo funcionan, y aterrizar cual es la mejor manera de pagarlos de acuerdo a la situación financiera personal. Se puede pagar ayuda para que le ayuden a uno, pero la idea es que no tengas que pagar cada vez que tu situación financiera cambie, si lo comprendes, el tema es muy fácil. Yo vine a comprenderlo en la pandemia, antes simplemente pagaba los creditos puntualitos sin más... perdí mucho $$..
 
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Yo tengo una duda mas de logística. Pongo como ejemplo el pago en Aval Pay.

Si lo que quiero es pagar para reducir tiempo, eso lo tengo que hacer en un pago diferente? o simplemente pago un monto mayor a la cuota y selecciono "Pago para reducir plazo"?

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paanbuos dijo:
Que pena , y pregunto de nuevo ósea, abono inteligente voy al banco y en la cuota mensual digo : agreguen en el pago mensual x valor mensual fijo para abono a capital cierto ? y el abono extraordinario es de vez en cuando se hace un abono extraordinario a capital , pero ya al detalle cuál es el efecto en disminución de tiempo o intereses , cuál puede ser más ganador , se qué hay una diferencia y es lo que se supone uno paga a ciertos asesores o empresas para que lo guíen … a ver si alguien ya lo ha realizado por que hablan que el abono inteligente es mas ganador pero por eso propuse el tema , para tener certeza y no suponer ojalá con números. De hecha ya estoy leyendo la ley 546 de 1999 que es la de vivienda pero todavía no lo tengo claro.
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Debes realizar tu pago mensual normalmente, ese no cambia. El "abono inteligente" es realizar un pago adicional diferente a dicha obligación, aclarando que pretendes realizar un abono a capital. Mira el video que compartió el compañero donde los números dan la razón de hacerlo. Otra forma de hacerlo es virtual, pero depende mucho de la plataforma del banco. En mi caso Bancolombia me indica el valor a pagar (cuota mesual) y también muestra la opción de abono extra a capital, en este caso, en un solo pago puedo pagar la cuota y el abono a capital.

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Una pregunta respecto a esto de los abonos: si supongamos mi cuota es de 1 millón, pero yo mes a mes pago 1.5 millones, esos 500 mil adicional se van automaticamente a abono a capital? O eso depende del banco que pasa con esos 500 mil adicionales?

He visto que hay bancos que ofrecen diferentes opciones cuando se hacen abonos extras (abono a capital para reducción a cuota, a tiempo, o adelanto de cuotas, lo cual es una idea nefasta, en mi opinion), pero no se si un hipotecario funcione como un crédito normal.
 
Dan8808 dijo:
Una pregunta respecto a esto de los abonos: si supongamos mi cuota es de 1 millón, pero yo mes a mes pago 1.5 millones, esos 500 mil adicional se van automaticamente a abono a capital? O eso depende del banco que pasa con esos 500 mil adicionales?

He visto que hay bancos que ofrecen diferentes opciones cuando se hacen abonos extras (abono a capital para reducción a cuota, a tiempo, o adelanto de cuotas, lo cual es una idea nefasta, en mi opinion), pero no se si un hipotecario funcione como un crédito normal.
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Ya lo han explicado ampliamente más arriba. Si usted quiere hacer un abono a capital debe hacer en pago por aparte de la obligación, y DEBE mencionarlo al cajero qué te recibe el pago qué dicho pago va a Capital.
Sin embargo, si usted paga a través de Internet, algunos bancos permiten hacer la cuota extra a capital en la misma transacción. Aquí alguien lo explicó con una imagen https://www.laneros.com/temas/hable...arios-leasing-remates-etc.226324/post-7223928
 
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Dan8808 dijo:
Una pregunta respecto a esto de los abonos: si supongamos mi cuota es de 1 millón, pero yo mes a mes pago 1.5 millones, esos 500 mil adicional se van automaticamente a abono a capital? O eso depende del banco que pasa con esos 500 mil adicionales?

He visto que hay bancos que ofrecen diferentes opciones cuando se hacen abonos extras (abono a capital para reducción a cuota, a tiempo, o adelanto de cuotas, lo cual es una idea nefasta, en mi opinion), pero no se si un hipotecario funcione como un crédito normal.
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Eso depende del banco, lo mejor es averiguar directamente allá para ver que hacen. Si en el pago virtual no le salen las opciones que muestran los compañeros donde le dice que hacer con ese abono. lo mejor es hacerlo directamente en caja, para que de las instrucciones de adonde quiere que se direcciones ese abono extra.

Pues es en esencia un credito normal. Las diferentes opciones de abonos extras si las sabe manejar cada una tiene su utilidad.

Por ejemplo si uno va aestar fuera del país o en una zona donde no tiene acceso al banco o medios electrónicos. Digamos un par de meses. Usted puede adelantar esas cuotas. Es un recurso que puede servir en determinadas circunstancias.
 
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me acuerdo cuando me toco ver matematica financiera ... cuatro semestres.. pero el profesor nos decia.... hagan una auditoria de sus prestamos.... si quieren meterse a aprender matematica financiera pueden hacer su auditoria (o contratar a alguien) y lo menciono por que resulta que a usted le dicen una tasa y realmente le meten una mas alta y como la gente no sabe nada de eso, los tumban de lo lindo... eso se aplica desde prestamos hasta los CDT (muchos bancos no pagan realmente lo que corresponde en el CDT y salen con el cuento de que es la retefuente y haga los calculos y mentiras)... la cantidad de plata que se tumban los bancos por esa via es bastante grande.... si despues de hacer los calculos les da menos, se habla con la revisoria fiscal del banco y/o la empresa de auditoria con los soportes y calculos bien soportados y le devuelven la plata.

El futuro:

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-TOÑO- dijo:
Debes realizar tu pago mensual normalmente, ese no cambia. El "abono inteligente" es realizar un pago adicional diferente a dicha obligación, aclarando que pretendes realizar un abono a capital. Mira el video que compartió el compañero donde los números dan la razón de hacerlo. Otra forma de hacerlo es virtual, pero depende mucho de la plataforma del banco. En mi caso Bancolombia me indica el valor a pagar (cuota mesual) y también muestra la opción de abono extra a capital, en este caso, en un solo pago puedo pagar la cuota y el abono a capital.

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Toño en este ejemplo creo es Bancolombia , el abono extra automáticamente se va a bajar cuota o a bajar tiempo? Muchas gracias a todos
 
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paanbuos dijo:
Toño en este ejemplo creo es Bancolombia , el abono extra automáticamente se va a bajar cuota o a bajar tiempo? Muchas gracias a todos
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Sí es bancolombia, allí no te se decir, no lo hacía porque me decían que perdía el subsidio, pero creería que disminuye tiempo ya que el valor de la cuota está pactado (para mí es lo ideal si es mi hogar, cuando es por negocio hay otras variables a considerar).

Podrías hacer dos cosas, llamar a la línea para verificar, o comenzar a hacer los abonos y verificar con el extracto.
 
Hola, les vengo a preguntar, resulta que hace años salí del país. Apenas regreso en su momento antes de irme hice una compra de un apartamento (mas o menos de $99.500.000)

En su momento no lo pensé muy bien, era algo joven (17/18 años creo) y me ofrecieron un subsidio de unos $18.000.000 lo cual me pareció algo bueno, ahora regreso a Colombia hace meses y me pongo a realizar unos transmites y me llega un mensaje de la constructora para replantear el subsidio (ademas del sisben, ya que debo realizarlo nuevamente) ya que tal parece que el subsidio ya no aplica para mi.

mi pregunta es, ¿que podría pasar? ¿puedo pagar la propiedad al contado (100%) sin problema? ¿si pierdo el subsidio, la propiedad pasa a ser calificada como no VIS?, ¿si pago al contado la propiedad sigue siendo VIS? ¿puedo dejarla a mi familia? ¿puedo alquilarla? ¿puedo venderla?

soy bastante inexperto en esto de las viviendas, y quiero empezar a comprar propiedad pero este tema siempre me ha quedado raro y complicado no lo entiendo.

Esta propiedad la compre con el único objetivo de tenerla ahi para mi familia, o en todo caso alquilarla, ¿el subsidio que aplico la constructora tambien interrumpe estos planes?

(ya llevo unas 20 cuotas, gracias de antemano al que me pueda aconsejar)

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Miia dijo:
Hola, les vengo a preguntar, resulta que hace años salí del país. Apenas regreso en su momento antes de irme hice una compra de un apartamento (mas o menos de $99.500.000)

En su momento no lo pensé muy bien, era algo joven (17/18 años creo) y me ofrecieron un subsidio de unos $18.000.000 lo cual me pareció algo bueno, ahora regreso a Colombia hace meses y me pongo a realizar unos transmites y me llega un mensaje de la constructora para replantear el subsidio (ademas del sisben, ya que debo realizarlo nuevamente) ya que tal parece que el subsidio ya no aplica para mi.

mi pregunta es, ¿que podría pasar? ¿puedo pagar la propiedad al contado (100%) sin problema? ¿si pierdo el subsidio, la propiedad pasa a ser calificada como no VIS?, ¿si pago al contado la propiedad sigue siendo VIS? ¿puedo dejarla a mi familia? ¿puedo alquilarla? ¿puedo venderla?

soy bastante inexperto en esto de las viviendas, y quiero empezar a comprar propiedad pero este tema siempre me ha quedado raro y complicado no lo entiendo.

Esta propiedad la compre con el único objetivo de tenerla ahi para mi familia, o en todo caso alquilarla, ¿el subsidio que aplico la constructora tambien interrumpe estos planes?

(ya llevo unas 20 cuotas, gracias de antemano al que me pueda aconsejar)

Ver el archivos adjunto 552591
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Vivienda VIS, es un tipo de vivienda que debe cumplir ciertas condiciones mínimas de habitabilidad y no superar más de 150 SMMLV o 135 dependiendo de la ciudad, las viviendas VIS tienen un atractivo y es que puede aplicar subsidio tanto por caja de compensación, o mi casa ya, y estos subsidios son escalonados y solo aplican para ingresos menores 4 SMMLV (mi casa ya ahora incluirá Sisbén), para subsidio se pide también no tener ninguna escritura pública a su nombre, y que sea el primer subsidio de vivienda. Cualquier persona aunque aplique o no a subsidio, puede comprar este tipo de vivienda, esta vivienda no deja de ser VIS porque no se use subsidio, seguirá siendo VIS, y si la compra sin subsidio, podría dejarla a su familia después de escriturarla y se la entregan, pero seria hacer doble escrituración, podría averiguar en la constructora la modalidad de cesión de la compra, a veces aplican unos costos como 5 SMMLV, pero en familiares de 1er grado no cobran (al menos la constructora donde trabajo) y le cede la compra del apto a ella o el, y usted termina de pagarlo, mientras que no haya crédito (si se necesita de crédito la persona a quien le ceda el apto debe poder demostrar suficientes ingresos para poder soportar pagar un crédito que necesite) haciendo las cosas con el método de cesión de la compra, solo se pagaría una escritura que sería la de su familiar por primera, y es más si hace esta cesión y su familiar puede aplicar a subsidio que ha este año aumento y el subsidio mínimo es de 23'200.000, se podría incluir en la compra y usted termina de pagar el apto, y ya, eso si su familiar después no puede vender esa vivienda durante un bueeeeeeen tiempo si hace uso de subsidio.
 
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jepg01 dijo:
Vivienda VIS, es un tipo de vivienda que debe cumplir ciertas condiciones mínimas de habitabilidad y no superar más de 150 SMMLV o 135 dependiendo de la ciudad, las viviendas VIS tienen un atractivo y es que puede aplicar subsidio tanto por caja de compensación, o mi casa ya, y estos subsidios son escalonados y solo aplican para ingresos menores 4 SMMLV (mi casa ya ahora incluirá Sisbén), para subsidio se pide también no tener ninguna escritura pública a su nombre, y que sea el primer subsidio de vivienda. Cualquier persona aunque aplique o no a subsidio, puede comprar este tipo de vivienda, esta vivienda no deja de ser VIS porque no se use subsidio, seguirá siendo VIS, y si la compra sin subsidio, podría dejarla a su familia después de escriturarla y se la entregan, pero seria hacer doble escrituración, podría averiguar en la constructora la modalidad de cesión de la compra, a veces aplican unos costos como 5 SMMLV, pero en familiares de 1er grado no cobran (al menos la constructora donde trabajo) y le cede la compra del apto a ella o el, y usted termina de pagarlo, mientras que no haya crédito (si se necesita de crédito la persona a quien le ceda el apto debe poder demostrar suficientes ingresos para poder soportar pagar un crédito que necesite) haciendo las cosas con el método de cesión de la compra, solo se pagaría una escritura que sería la de su familiar por primera, y es más si hace esta cesión y su familiar puede aplicar a subsidio que ha este año aumento y el subsidio mínimo es de 23'200.000, se podría incluir en la compra y usted termina de pagar el apto, y ya, eso si su familiar después no puede vender esa vivienda durante un bueeeeeeen tiempo si hace uso de subsidio.
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Perfecto, ¿entonces que me recomiendas hacer?, pagarla completa, ¿cambiar la propiedad a una no VIS / mirar otro apartamento de la constructora y ver si es posible cambiarlo?

El subsidio parece que no me lo van a dar por obvias razones, cuando me refiero a dejarlo a mi familia me refiero que si no es necesario que yo viva ahi, ¿puedo dejarlo a cualquiera?

en caso de comprarlo sin subsidio, ¿puedo venderlo y alquilarlo cuando quiera? yo empece un proceso de compra de otros apartamentos con bancolombia, bancolombia me da la opción de gestionar las propiedades (alquiler) ¿puedo añadir la propiedad VIS (sin subsidio) a bancolombia para ser gestionada por ellos?

Si la propiedad es de $99.500.000 y por ejemplo, los acabados y todo termina superando los 150 SMMLV, /¿se elimina la categoría VIS?
 
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