Activos fijos Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.

Inversiones en capital físico como finca raíz o contitución de empresas
Estado
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jejej.. lo que esta pasando..... las tasas estan tan altas que las compras pararon y la construccion paró. ¿porque? los fondos inmobiliarios se estan dando cuenta que arrendar da muchisima menos rentabilidad que poner la plata en un simple CDT o fondo de inversion y estamos hablando de cientos de millones de dolares... esos dolares asi paguen un 1% mas en el mercado financiero que en el mercado inmobiliario represanta millones de dolares de diferencia en ganancias.

La problema es que los ingresos son variables y dependen de varios factores. Ademas comprar vivienda para alquilarlo cuando las tazas de interes son tan alto nunca es ni nunca fue bien negocio. Ya que en el EEUU desde 2008 las tazas de interes para comprar vivienda eran por debajo de 5% (Y mucho de ese tiempo por debajo de 4%) se crecio un mercado gigantesco para comprar para alquilar. Pues solo toca poner 3.5% del valor de la casa, y te toca pagar un tasa de interes de 3-4%. Es facil ganar plata alquilando bajo ese sistema. Y ademas de eso, las casas iban subiendo en valor bastante. Un promedio de 8-10% cad año. Entonces, comprais una casa de 3 cuartos 2 baños en $200,000 USD con $7,000. Te salia un pago mensual (todo incluido con impuestos y seguro) de $1100-1200 dolares y lo alquilabas facilmente en $1500-1800 dolares.

Pa ponerlo en paisa, compras casa de 200m con 7m el pago mensual era 1.1m-1.2m *con seguro y impuestos) y habia mercado para alquilarlo en 1.5m-1.8m.

Pero los precios de los seguros y impuestos han subido arto, causado que los gastos que tienen los duenos de viviendas que los alquilan; suben. Ese pago de $1100 ya esta en $1400 facilmente por los impuestos y seguro. Estas alquilando a $1500 no? Y tienes otros gastos. Los $300 que ganabas no salian libres, porque falta gastos de matenimiento y vacancia, y muchos otras cosas. Ahora vas perdiendo plata con ese subida. Ah y el valor de la casa esta bajando, no esta subiendo como antes.

Por eso se cambio mucho la dinamica. La baja tasa de interes dio nacimiento a mucho negocio de comprar para alquilar sin pensar mucho sobre los peligros. Si no pensabas que algun dia subiria los intereses, or los gastos, o cualquier otra cosa si te podrias meter facilmente en un lio con eso.

Ahora yo no creo que la inversion de comprar para alquilar en Colombia da mas regresos que se ve en el mercado de valores de EEUU. Typicamente se ve 8-15% de crecimiento anuales y eso sin contar con la perdida de valor que se tienda a pegar el peso.
 
Pero si ya no son entre 2 y 4 salarios mínimos, ahora es sisben y si vive en arriendo ya es rico y no necesita subsidios, lo que está pasando es que se están enhuesando con esos apartamentos.
Claramente alguien que gane el minimo y este en el grupo de pobreza del sisben no tendra 45 millones para la inicial de un apartamento y mucho menos capacidad de endudamiento pqra uña hipoteca de 80 millones
 
Claramente alguien que gane el minimo y este en el grupo de pobreza del sisben no tendra 45 millones para la inicial de un apartamento y mucho menos capacidad de endudamiento pqra uña hipoteca de 80 millones
Porque digo una cosa no digo otra.

Mire cuantos de esos proyectos de 30m2 y $200 millones están agotados?

No veo mucha gente comprando o buscando créditos hipotecarios, más allá de los que ya firmaron contrato de compraventa y están embalados.

En lo que si estoy de acuerdo es que ahora no es negocio comprar un apartamento para pagar un crédito 30 años, así sea en pesos, mejor invertir esa plata en otra cosa, porque un apartamento no es buena inversión actualmente. Mejor arrendar y tener un negocio y ahorrar.

Ahora sin ofender el que lo quiera hacer que lo haga no me referiré a él de manera despectiva.
 
Laneros, ¿hay alguna ventaja en comprar una casa o apto como persona jurídica en vez de persona natural? En especial si la idea es volver a vender en relativamente corto plazo.
Pues la verdad creo que es más complique, por un lado si mal no recuerdo, como persona natural si vende antes de 2 años no genera impuesto de ganacia ocasional y por el lado de la persona jurídica tiene que justificar porque comprar una vivienda está relacionado con su razón social, de donde sale la plata (si es de los socios, un préstamo, etc) y luego cuando la venda, que va a pasar con la plata y dependiendo de eso pues tiene unas u otras obligaciones tributarias
 
Laneros, ¿hay alguna ventaja en comprar una casa o apto como persona jurídica en vez de persona natural? En especial si la idea es volver a vender en relativamente corto plazo.
Si la persona jurídica está totalmente constituida, con contabilidad y demás sería entrar a realizar la planeación tributaria de la compra y posterior venta con el contador de la misma, quizás no sea tan complicado y sea buena opción

Como persona natural a tener en cuenta: si la venta se realiza en menos de dos años se lleva a rentas no laborales con el costo fiscal ajustado y la ganancia te generaría impuesto de renta ordinaria sumada a las otras cédulas. Además se deberá pagar seguridad social sobre la ganancia. Si además en ese año gravable la suma de todos los ingresos brutos son mayores a 500M (ahí entraría el valor de la compraventa del apartamento o casa) y ademas las rentas no laborales son mayores a 100M, deberás presentar exógena el año siguiente.

Nuevamente, sería entrar a estructurar con el asesor tributario cual sería la mejor opción.
 
saludos muchachos,

Una pregunta: vi un anuncio de una inmobiliaria ofreciendo un apto usado a un buen precio. ¿Qué es lo más importante que se debe tener en cuenta para verificar y ver que no es una estafa?

Se puede verificar algo antes o que se deberia tener en cuenta antes de pagar, según lei, un cheque de gerencia? Lo que pasa es que no tengo ni idea de los pasos a tener en cuenta al comprar vivienda,

Gracias
 
saludos muchachos,

Una pregunta: vi un anuncio de una inmobiliaria ofreciendo un apto usado a un buen precio. ¿Qué es lo más importante que se debe tener en cuenta para verificar y ver que no es una estafa?

Se puede verificar algo antes o que se deberia tener en cuenta antes de pagar, según lei, un cheque de gerencia? Lo que pasa es que no tengo ni idea de los pasos a tener en cuenta al comprar vivienda,

Gracias
Lo primero es irlo a ver y entender porque está tan barato, por ejemplo acá mencionaron hace algún tiempo que algunos edificios en cedritos tienen fallos estructurales que en la práctica implica enterrar la plata, ya luego ver si el apartamento tiene la tradición normal y el que lo está vendiendo si es el dueño (eso se hace sacando USTED un certificado de libertad que vale 20K) y pues yo contrataría un peritaje para ver si no hay algo que usted no vea pero de pronto alguien experto sí
 
Lo primero es irlo a ver y entender porque está tan barato, por ejemplo acá mencionaron hace algún tiempo que algunos edificios en cedritos tienen fallos estructurales que en la práctica implica enterrar la plata, ya luego ver si el apartamento tiene la tradición normal y el que lo está vendiendo si es el dueño (eso se hace sacando USTED un certificado de libertad que vale 20K) y pues yo contrataría un peritaje para ver si no hay algo que usted no vea pero de pronto alguien experto sí
Y no solo cedritos.. medio chico esta hundido... muchas partes de la zona del salitre, cerca a Maloka, etc.... eso toca mirar superbien..... ir a mirar los pisos y techos de los parqueaderos subterraneos.. sobre todo el que pega al suelo... las vigas, fugas de agua o humedad, grietas en diagonal... la union entre placas, vigas y columnas, hundimientos, niveles del piso, el piso del parqueadero, hongos.

Aqui me llegaron a sacar impresiones... (si ya se.. dejemos el chiste aparte) de unas fotos de un apto aqui en cedritos.... parecia un juego de DOOM ... el apartamento estaba invadido de un hongo inmundo... se apodero del apto.... que pesadilla...parecia la puerta al infierno literalmente.... ojo con eso tambien...

por otro lado:

1695400518481.png


ya esta feo y se va a poner peor... inclusive si la inflacion nucleo sube, esta gente le tiene que subir a las tasas... ellos van a hacer exactamente lo mismo que la FED.. y estamos hablando de 2 subidas mas muy probablemente....
 
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saludos muchachos,

Una pregunta: vi un anuncio de una inmobiliaria ofreciendo un apto usado a un buen precio. ¿Qué es lo más importante que se debe tener en cuenta para verificar y ver que no es una estafa?

Se puede verificar algo antes o que se deberia tener en cuenta antes de pagar, según lei, un cheque de gerencia? Lo que pasa es que no tengo ni idea de los pasos a tener en cuenta al comprar vivienda,

Gracias
Dentro del apto revisar grietas, humedad, fugas de agua y gas, grifería de baño y cocina, puertas y ventanas, tomas de corriente, porta bombillas, citófono.
 
Me entregaron el apartamento el 24 de agosto, pero la administración me está cobrando el cobro de admon de agosto completo y septiembre a pesar de que como dije me lo entregaron los últimos días de agosto, si es correcto que le cobren a uno todo el mes completo? No me deberían solo cobrar esos 7 días de agosto?
 
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Reacciones: aliricu y Villavo123
Me entregaron el apartamento el 24 de agosto, pero la administración me está cobrando el cobro de admon de agosto completo y septiembre a pesar de que como dije me lo entregaron los últimos días de agosto, si es correcto que le cobren a uno todo el mes completo? No me deberían solo cobrar esos 7 días de agosto?
No se deje ver la cara, diga que hagan un prorrateo, diga que la responsabilidad es de la constructora hasta el día que le entregaron.
 
Suscribiéndome.

Que es mejor crédito hipotecario o leasing habitacional ? Porque ?? Pros y contras ?

Para compra de vivienda usada quien está prestando más barato ?

Gracias
Para vivienda usada no existe leasing, cada banco le asigna una tasa de acuerdo a su perfil, pero por lo general las mejores tasas las maneja el FNA.

En cuanto a que es mejor, pues depende, de su planeación financiera, de que tasas pueda obtener, que cuadra mejor con sus finanzas en el mediano y largo plazo.
 
Para vivienda usada no existe leasing, cada banco le asigna una tasa de acuerdo a su perfil, pero por lo general las mejores tasas las maneja el FNA.

En cuanto a que es mejor, pues depende, de su planeación financiera, de que tasas pueda obtener, que cuadra mejor con sus finanzas en el mediano y largo plazo.
Pequeña corrección, si hay leasing para vivienda usada
 
Pequeña corrección, si hay leasing para vivienda usada
Tiene toda la razón, existe (y yo tengo el mal habito de generalizar).

Solo que hasta donde analizamos nunca era una opción por el costo de los seguros y la alta tasa de rechazo (hablo de hace algunos años).

Tal vez ahora ya evolucionará positivamente el asunto para los usuarios.
 
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Reacciones: Villavo123 y kmilo_12