Activos fijos Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.

Inversiones en capital físico como finca raíz o contitución de empresas
Estado
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Señores no encontré donde mas preguntar sobre esto, así que lo haré aquí, espero me ayuden con sus conocimientos:

Por fin me decidí a comprar mi apartamento y solicite un crédito para vivienda en el banco de occidente, la idea es:

COSTO APARTAMENTO: $175.000.000
AHORROS: $100.000.000
CRÉDITO: $75.000.000

Me pidieron un poco de papeles y finalmente me aprobaron el crédito de la siguiente manera
CUOTA FIJA EN PESOS: $1'000.000
INTERÉS: 1% mensual
MESES: 240 (20 años)

No tengo idea de si es bueno o malo pero me parece excesivo lo que voy a terminar pagando son $240.000.000.

¿Todos los créditos para vivienda son así de caros?
¿Es normal esa cantidad de meses? ¿Mejor busco en otro banco?
Esa tasa esta más bien normal, a principio de año alcanzo a estar en el .79% pero las tasas de interés han subido ya 5 veces en lo que va del año.

Si ha podido ahorrar tal cantidad, lo más seguro es que pagar esa cuota (el doble o triple) no le queda difícil, lo que puede hacer es tomar el crédito y hacer abonos capital cada mes (reduciendo tiempo de deuda y ganándose una muy buena cantidad de plata hacia el final), así su dinero no se desvaloriza vía inflación y gana un inmueble que se va a valorizar.
 
Véalo de esta forma:
Con esa tasa y con ese plazo, por cada $1.000 pesos que ud abone a capital por encima del pago mínimo, se ahorrará $9.892,55 pesos en intereses.

Como se hace ese calculo?
Yo tengo:
20 años, pagos 4 años a este mes
Credito: 41.000.000
Cuota: 410.000 pesos Fija
Interes: 9.4 EA
 
Como se hace ese calculo?
Yo tengo:
20 años, pagos 4 años a este mes
Credito: 41.000.000
Cuota: 410.000 pesos Fija
Interes: 9.4 EA

Se hace con la fórmula de Valor Futuro:
Vf = m(1+i)^n

donde
m= capital inicial
i= tasa de interés efectiva (mensual en este caso)
n= número de periodos (meses, si la tasa es efectiva mensual)
 
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Véalo de esta forma:
Con esa tasa y con ese plazo, por cada $1.000 pesos que ud abone a capital por encima del pago mínimo, se ahorrará $9.892,55 pesos en intereses.
Así que, adelante con su crédito pero siempre haciendo abonos adicionales a capital con reducción de plazo (no de cuota)
@cubio tu como haces para saber que por cada $1.000 el ahorro en intereses es $9.892 ??, hay algun simulador en internet para calcular eso ? y una PREGUNTA a los foreros, alguien sabe si existe un valor mínimo a la hora de querer hacer aportes a capital?
 
@cubio tu como haces para saber que por cada $1.000 el ahorro en intereses es $9.892 ??, hay algun simulador en internet para calcular eso ? y una PREGUNTA a los foreros, alguien sabe si existe un valor mínimo a la hora de querer hacer aportes a capital?

No se si haya simuladores (debe haberlos) en Internet, pero se calcula con la fórmula que di más arriba. En términos financieros, es simplemente el valor que tendrás que pagar (o en caso de ahorro el capital final) al cabo de n periodos y con una tasa de interés fija. En caso del ejemplo de los mil pesos, se calcula cuánto terminaría de pagar al final de los 20 años si tengo ese dinero como deuda. Funciona exactamente igual si en vez de deuda yo hago un ahorro durante 20 años a la misma tasa y capitalizable en el mismo número de periodos.
Y en cuanto a la segunda pregunta, depende del banco. Me pasa a mi, yo tengo en este momento dos deudas hipotecarias, una con Banco Caja Social y otra con BBVA. Generalmente cuando pago cada mes redondeo hacia arriba al múltiplo de 100: si la cuota, por ejemplo, es $835.270 lo redondeo a $835.300 , en Caja Social los $30 que pago de más me los abonan a capital, mientras que en BBVA me los roban, sólo aplican el valor de los $835.270 y no me devuelven los $30. Tal vez pensemos que $30 no es nada, pero si los multiplicamos por los meses que dure el crédito y aplicamos la fórmula de Valor Futuro, al final es platica!
 
No se si haya simuladores (debe haberlos) en Internet, pero se calcula con la fórmula que di más arriba. En términos financieros, es simplemente el valor que tendrás que pagar (o en caso de ahorro el capital final) al cabo de n periodos y con una tasa de interés fija. En caso del ejemplo de los mil pesos, se calcula cuánto terminaría de pagar al final de los 20 años si tengo ese dinero como deuda. Funciona exactamente igual si en vez de deuda yo hago un ahorro durante 20 años a la misma tasa y capitalizable en el mismo número de periodos.
Y en cuanto a la segunda pregunta, depende del banco. Me pasa a mi, yo tengo en este momento dos deudas hipotecarias, una con Banco Caja Social y otra con BBVA. Generalmente cuando pago cada mes redondeo hacia arriba al múltiplo de 100: si la cuota, por ejemplo, es $835.270 lo redondeo a $835.300 , en Caja Social los $30 que pago de más me los abonan a capital, mientras que en BBVA me los roban, sólo aplican el valor de los $835.270 y no me devuelven los $30. Tal vez pensemos que $30 no es nada, pero si los multiplicamos por los meses que dure el crédito y aplicamos la fórmula de Valor Futuro, al final es platica!
Yo entiendo lo del valor futuro... pero todavía no me cuadra de donde saca que por cada $1.000 pesos que se paguen por encimade la cuota se ahorra $9.829. :rolleyes:
 
No se si haya simuladores (debe haberlos) en Internet, pero se calcula con la fórmula que di más arriba. En términos financieros, es simplemente el valor que tendrás que pagar (o en caso de ahorro el capital final) al cabo de n periodos y con una tasa de interés fija. En caso del ejemplo de los mil pesos, se calcula cuánto terminaría de pagar al final de los 20 años si tengo ese dinero como deuda. Funciona exactamente igual si en vez de deuda yo hago un ahorro durante 20 años a la misma tasa y capitalizable en el mismo número de periodos.
Y en cuanto a la segunda pregunta, depende del banco. Me pasa a mi, yo tengo en este momento dos deudas hipotecarias, una con Banco Caja Social y otra con BBVA. Generalmente cuando pago cada mes redondeo hacia arriba al múltiplo de 100: si la cuota, por ejemplo, es $835.270 lo redondeo a $835.300 , en Caja Social los $30 que pago de más me los abonan a capital, mientras que en BBVA me los roban, sólo aplican el valor de los $835.270 y no me devuelven los $30. Tal vez pensemos que $30 no es nada, pero si los multiplicamos por los meses que dure el crédito y aplicamos la fórmula de Valor Futuro, al final es platica!
@cubio que tasa tienes actualmente? y vuelvo y pregunto a los Foreros, actualmente pago una tasa del 6.16% EA con tasa subsidiada del Gobierno. Tasa Pactada: 10.7% EA (Beneficio de la tasa 4%E.A) esto en UVR a 30 años. (ni se molesten en pegar el grito, ya que esto lo hice para contar con la cuota mas baja posible por tema de ingresos), alguien sabe si uno puede pedir compra de cartera teniendo subsidio del Gobierno y si actualmente alguno tiene una tasa similar o mas baja sea en Pesos o UVR.
 
@cubio que tasa tienes actualmente? y vuelvo y pregunto a los Foreros, actualmente pago una tasa del 6.16% EA con tasa subsidiada del Gobierno. Tasa Pactada: 10.7% EA (Beneficio de la tasa 4%E.A) esto en UVR a 30 años. (ni se molesten en pegar el grito, ya que esto lo hice para contar con la cuota mas baja posible por tema de ingresos), alguien sabe si uno puede pedir compra de cartera teniendo subsidio del Gobierno y si actualmente alguno tiene una tasa similar o mas baja sea en Pesos o UVR.
Más baja que esa imposible en quien sabe cuanto tiempo, más bien disfrute y cada que pueda (ojalá siempre) abone a capital (así sea $10.000).
 
Hay HP, es cierto, hay gente que solo con abonar un poquito automaticamente pierde el Beneficio. Muchos ladrones !!! mejor dicho ese beneficio es mas para los bancos que para uno realmente (si uno pretende pagar anticipadamente)
 
Aunque ahi dice "Pago anticipado del crédito"... yo lo entiendo como "en su totalidad" no? o por abonar $1.000 se pierde el beneficio? no creo que sea asi de drástico el tema... o si?
En los comentarios de este articulo, un personaje menciona que hizo abono de $200.000 y la siguiente cuota subio porque perdio el beneficio. Ahora si quede en shock, y haciendo cuentas porque pagar un credito obligado a 30 años por una tasa del 4% por solo 7 años que rige es para pensarloo dos veces

Ademas, alguien comenta, que si usted intenta pagar anticipadamente el credito, debe devolver el dinero ahorrado por el beneficio de la tasa
http://fiduinmobiliarios.com/?p=3448

Aunque adiciono tal cual dice la norma:
Artículo 5°. Terminación anticipada de la cobertura.La cobertura se terminará en forma anticipada en los siguientes eventos:

1. Por pago anticipado del crédito o hacer uso de la opción de compra tratándose de contratos de leasing habitacional.

2. Por mora en el pago de tres cuotas consecutivas a cargo de los deudores o locatarios del leasing habitacional. En este caso, la cobertura se perderá a partir del día siguiente al vencimiento de la última cuota incumplida.

3. Por petición de los deudores o locatarios.

4. Por cesión del crédito por parte del deudor.

5. Por cesión del contrato de leasing habitacional, por parte del locatario.

6. Por reestructuración del crédito o del contrato de leasing habitacional que implique el incremento de los montos o saldos de las obligaciones o ampliación del plazo de los créditos o los contratos.

7. Por aceleración del plazo conforme a los términos contractuales.

8. Las demás que establezca Fonvivienda de acuerdo a la naturaleza y finalidad de la cobertura.
 
Última edición:
En el artículo 5 está explícito, y se lo digo por experiencia, el beneficio se pierde si hace abonos a capital.

Si tiene suficiente dinero para empezar a abonar a capital de forma permanente , digamos para pagar el crédito en un plazo de un año, perder el beneficio de la tasa ya no interesa porque el 10% EA de todas formas es una tasa razonable y ud sale rápido del préstamo.
 
Si yo tuviera fondos extra para abonos a capital y tuviera crédito con beneficio de tasa, ahorraría esos fondos en un fondo común, que generalmente rentan más que un CDT, y tan pronto termine en beneficio los abono a capital de inmediato. Lo intereses ganados en el fondo nunca serán los mismos que los pagados al crédito pero por lo menos reduzco la diferencia entre ellos y compensó en gran parte la devaluación
 
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@surgiova En este momento las cajas de compensación pueden dar hasta 20 Millones en subsidio (depende de tus ingresos), adicional a esto, eso aplica para apto o viviendas con valor maximo de 93 Millones. te cuento un poco mi historia por si te sirve:

Un familiar hizo la postulacion en la caja de compensacion para adquirir una casa de $80.000.000, para esto, la caja exige tener el 10% del valor total de la vivienda (lo cual se tenia en cesantias). Y uno debia tener un preaprobado en un banco por el 70% (o lo que le falte) del valor total de la vivienda. En nuestro caso faltaban $53.000.000, ella ganaba 1 minimo y no mas, pero otra familiar se unio a ella como "avalista" (con otro minimo) y fueron a Bancolombia. Alli se hizo el tramite de un credito hipotecario a 30 años en UVR y prestaron los $53.000.000. Previamente se averiguo en pesos pero prestaban como 22.000.000 no mas, se averiguo en davivienda y prestaban maximo 20.000.000.

Muchos dira, 30 años!!!!, pero despues tu puedes cambiarte a pesos, te hacen el estudio si tu capacidad de endeudamiento da para cambiarlo a pesos. Ah y la cuota fue de $430.000 mensuales. Entonces no es tan dificil SI YA TIENES UN AHORRO, y tienes trabajo estable para soportar ingresos.

Buenos días, si alguien me puede dar luces sobre esta duda le agradezco: resulta que algunas constructoras ofrecen proyectos VIS pero el costo de éstas es superior a los 93 millones (por lo que en teoría no serían subsidiadas ni por el programa Mi Casa Ya ni por las cajas de compensación familiar) pero el detalle es que las entregan al 2018 TOPE VIS 2018 ¿Hay algún inconveniente con la financiación de la cuota inicial de dichas viviendas según estas condiciones si uno empieza a gestionar esos trámites éste año?
Gracias.
 
Buenos días, si alguien me puede dar luces sobre esta duda le agradezco: resulta que algunas constructoras ofrecen proyectos VIS pero el costo de éstas es superior a los 93 millones (por lo que en teoría no serían subsidiadas ni por el programa Mi Casa Ya ni por las cajas de compensación familiar) pero el detalle es que las entregan al 2018 TOPE VIS 2018 ¿Hay algún inconveniente con la financiación de la cuota inicial de dichas viviendas según estas condiciones si uno empieza a gestionar esos trámites éste año?
Gracias.
Eso lo debe averiguar con la caja de compensación, para validar que el proyecto esta entre los VIS. Porque puede pasar que supere levemente el tope, pero la caja dice se hace el negocio por el tope maximo de los 93" y usted como cliente de forma particular cuadra con la constructora el pago del excedente. PERO, siempre y cuando el proyecto este entre los VIS validado por la caja de compensacion. Porque sino, si usted elige un proyecto que no es VIS, le pueden quitar el subsidio.
 

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