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Hoy en día la gente ha perdido considerablemente la confianza en los servicios de venta y arriendo que prestan las inmobiliarias por dos razones.
La primera es con la gran cantidad de clasificados gratis existentes, es fácil para el dueño de un inmueble colocar sus propios anuncios y realizar el proceso por el mismo si pagar un centavo.
La segunda razón es que las inmobiliarias consignan gran cantidad de inmuebles con exclusividad para ellos, pero esto no quiere decir que los trabajen, que en últimas los lleguen a poner en venta o en arriendo. La inmobiliaria solo llega a colocar un letrero con el número de la inmobiliaria en la ventana del inmueble, cobran por unos anuncios en los clasificados del periódico local, llevan a ver a un par de personas el inmueble durante tres meses y le devuelven el inmueble al propietario sin que se haya logrado el resultado esperado por él.
Para explicar en estos casos lo que pasa cuando se va a poner un inmueble o consignarlo a una inmobiliaria.
Voy a explicar primero para el caso de una persona que posee un inmueble y QUIERE PONERLO EN VENTA.
Para empezar el dueño contacta a una agencia inmobiliaria, la agencia realiza el proceso de consignación del inmueble. La inmobiliaria le pide exclusividad por el inmueble para que ninguna otra inmobiliaria pueda tener ese mismo inmueble como negocio, es decir, le quita opciones al dueño de que el inmueble se pueda vender más rápidamente mediante otras personas que están interesadas en trabajar para el.
Si no se da la exclusividad pues el agente empieza a trabajar por su cuenta, sabiendo que existe competencia de otras inmobiliarias que pueden vender primero el inmueble y pueden ganarle su comisión.
Hasta este punto todo esta bien. Después vienen los conocidos comisiones que te hacen pagar a parte del 3% sobre el valor de la venta.
Primero publicidad. Esto es una técnica donde ellos ganan dinero sin vender el inmueble, ellos pueden solicitar una cuota entre $200.000 pesos y $300.000 mensual donde se le cobra por poner unos avisos en periódico y en la ventana del inmueble como en algunas paginas Web tales como metrocuadrado.com.
Relámete si ellos se ganan una comisión del 3% un inmueble que vale al menos $60’000.000 que es bastante bajo, como un apartamento pequeño en el sur de Bogotá, se están ganando $ 1‘800.000 por un solo inmueble.
La inmobiliaria debería sacar esa publicidad de allí creo yo, por que el que no arriesga un huevo, no gana un pollo, ellos llevan años y años en el negocio y donde ponen numerosa cantidad de avisos por semana, deben tener convenios con los periódicos locales para manejar un buen precio por todos sus anuncios.
Los inmuebles normales valen entre $100’000.000 y más sin decir los inmuebles que son de tipo comercial valen mucho más. La comisión es de $3’000.000 pesos para la cantidad anteriormente mostrada.
El pagar mensualmente una cuota de publicidad no garantiza nada al dueño de que se venda el inmueble. Hay que tener en cuenta que el mundo esta cambiando continuamente y la gente el día de hoy no lee la sección clasificados en los periódicos locales, la facilidad que da a las personas la era de la información facilita grandes cantidades de información y variedad sin ningun costo usando la Internet.
Las personas usan clasificados gratis en Internet donde puede consultar correos de contacto, números celulares fotos y hasta videos de los inmuebles sin ningún costo. La información es siempre más detallada, que un anuncio de 10 palabras que da un teléfono de una inmobiliaria en el periódico local.
Por otro lado existe el portal metrocuadrado donde ellos publican, publicar no es gratis como lo es también en el periódico local, pero el portal tiene una deficiencia importante para el buscar inmuebles. No se pueden filtrar las búsquedas. No se puede hacer un filtro por área de la ciudad, precio, por área construida, por estrato y otras variables que son importantes al tomar una decisión de compra de un inmueble. Al usar el buscador de metrocuadrado tiene una gran base de datos, y no digo que sea malo, pero muestra como en Google 15.000 resultados, y de los cuales los primeros 30 son los que la gente mira, el resto pasan por desapercibidos. ¿Quién va a observar 15.000 inmuebles en una o dos tardes?
Dar una cuota de publicidad es echar el dinero a la basura. Además quien va a pagar una cuota por publicar donde existen tantos clasificados gratis en Internet y que dan mejores resultados que los que son pagados.
Otra cosa que cobran las inmobiliarias si ven a alguien que le pueden sacar más dinero por no saber como funciona el negocio inmobiliario, es cobrar un avalúo. Un avalúo solo es necesario cuando el comprador lo exige, por que va a comprar un inmueble de tipo comercial, por que es para su negocio y su valor es considerable por que es una oportunidad para hacer dinero por su ubicación.
Por un inmueble de vivienda no es necesario hacer un avalúo, es fácil mirar las tablas de metro cuadrado en metrocuadrado para saber el precio del apartamento para cobrar y tener una idea del precio; también se puede averiguar el precio de otras propiedades en el sector y hacer un promedio del precio, teniendo en cuenta el área de los inmueble de las propiedades consultadas, se saca el cálculo del metro cuadrado de cada propiedad y se promedia.
El avalúo residencial podría ser para propiedades que son considerarse como patrimonio histórico o patrimonio arquitectónico ya que su valor es invaluable y se pide un dinero en la venta que represente la venta.
Cuando te cobran un avalúo para saber cuanto debes cobrar es por que te quieren robar de frente. Por que ya de entrara tu sabes cuanto quieres por tu propiedad y eso es lo que tu necesitas y no lo que la otra persona quiere.
Ahora miremos el otro servicio de las inmobiliarias, EL ARRIENDO DE INMUEBLES Y ADMINISTRACIÓN.
La gente no le gusta hacer negocios de arriendo por inmobiliaria por la cantidad de papeles que exigen, exigen codeudor y otras cosas más. Esto hace un procedimiento más seguro ya que la inmobiliaria lleva los papeles a la aseguradora y ellos hacen el estudio de crédito.
Las aseguradoras no cobran un centavo por los formularios para estudio de crédito, si te los cobran te están robando de frente nuevamente.
Lo que si vale es el estudio de crédito que es lo que esta estipulado en la póliza de la aseguradora, ya que la aseguradora si cobra por este servicio.
Las inmobiliarias ofrecen seguros adicionales tales como el de pago de servicios públicos y administración y el de dalos y faltantes. Ninguno es obligatorio, si obligan a pagarlo es otro robo que están haciendo de frente. Esto puede ser como para el arrendatario, como para el propietario.
También esta el caso del avalúo y de publicidad mencionado anteriormente para el caso de arriendos.
Otro cargo que cobran las inmobiliarias es que te hace pagar al hacer un contrato, es llamado o conocido como los derechos de contrato. Este trámite no tiene ningún valor o precio, y el cobro consiste en que la inmobiliaria cobra al arrendatario el equivalente al 10% o 20% más en el primer canon de arrendamiento y se cobra ya en el momento cuando se va a hacer o cerrar el negocio, pueden decir que son gastos notariales y cosas por el estilo, pero no lo son, es un dinero adicional que se ganan sin razón de hecho. El arrendatario debe no dejarse cobrar esto, ya que esto lo nombran a último momento, y es preferible echar el contrato para atrás y no dejarse robar a si de frente por la falta de tiempo y tener un acuerdo pactado y dando la palabra de la persona, es este momento donde las inmobiliarias aprovechan la situación para hacer un dinero extra.
En conclusión una empresa de finca raíz solo debe cobrar por conseguir y hacer un negocio posible, ahí esta su comisión. Y no debe cobrar tantos cargos adicionales por derecha. Para el caso de administración de propiedades estas cobran el 10% por recoger y consignar el dinero en la cuenta del propietario y notificarle que debe de hacerse una reparación del inmueble justificada con recibos.
http://libretadeapuntes.wordpress.c...-constructoras-e-inmobiliarias-en-la-profeco/
La primera es con la gran cantidad de clasificados gratis existentes, es fácil para el dueño de un inmueble colocar sus propios anuncios y realizar el proceso por el mismo si pagar un centavo.
La segunda razón es que las inmobiliarias consignan gran cantidad de inmuebles con exclusividad para ellos, pero esto no quiere decir que los trabajen, que en últimas los lleguen a poner en venta o en arriendo. La inmobiliaria solo llega a colocar un letrero con el número de la inmobiliaria en la ventana del inmueble, cobran por unos anuncios en los clasificados del periódico local, llevan a ver a un par de personas el inmueble durante tres meses y le devuelven el inmueble al propietario sin que se haya logrado el resultado esperado por él.
Para explicar en estos casos lo que pasa cuando se va a poner un inmueble o consignarlo a una inmobiliaria.
Voy a explicar primero para el caso de una persona que posee un inmueble y QUIERE PONERLO EN VENTA.
Para empezar el dueño contacta a una agencia inmobiliaria, la agencia realiza el proceso de consignación del inmueble. La inmobiliaria le pide exclusividad por el inmueble para que ninguna otra inmobiliaria pueda tener ese mismo inmueble como negocio, es decir, le quita opciones al dueño de que el inmueble se pueda vender más rápidamente mediante otras personas que están interesadas en trabajar para el.
Si no se da la exclusividad pues el agente empieza a trabajar por su cuenta, sabiendo que existe competencia de otras inmobiliarias que pueden vender primero el inmueble y pueden ganarle su comisión.
Hasta este punto todo esta bien. Después vienen los conocidos comisiones que te hacen pagar a parte del 3% sobre el valor de la venta.
Primero publicidad. Esto es una técnica donde ellos ganan dinero sin vender el inmueble, ellos pueden solicitar una cuota entre $200.000 pesos y $300.000 mensual donde se le cobra por poner unos avisos en periódico y en la ventana del inmueble como en algunas paginas Web tales como metrocuadrado.com.
Relámete si ellos se ganan una comisión del 3% un inmueble que vale al menos $60’000.000 que es bastante bajo, como un apartamento pequeño en el sur de Bogotá, se están ganando $ 1‘800.000 por un solo inmueble.
La inmobiliaria debería sacar esa publicidad de allí creo yo, por que el que no arriesga un huevo, no gana un pollo, ellos llevan años y años en el negocio y donde ponen numerosa cantidad de avisos por semana, deben tener convenios con los periódicos locales para manejar un buen precio por todos sus anuncios.
Los inmuebles normales valen entre $100’000.000 y más sin decir los inmuebles que son de tipo comercial valen mucho más. La comisión es de $3’000.000 pesos para la cantidad anteriormente mostrada.
El pagar mensualmente una cuota de publicidad no garantiza nada al dueño de que se venda el inmueble. Hay que tener en cuenta que el mundo esta cambiando continuamente y la gente el día de hoy no lee la sección clasificados en los periódicos locales, la facilidad que da a las personas la era de la información facilita grandes cantidades de información y variedad sin ningun costo usando la Internet.
Las personas usan clasificados gratis en Internet donde puede consultar correos de contacto, números celulares fotos y hasta videos de los inmuebles sin ningún costo. La información es siempre más detallada, que un anuncio de 10 palabras que da un teléfono de una inmobiliaria en el periódico local.
Por otro lado existe el portal metrocuadrado donde ellos publican, publicar no es gratis como lo es también en el periódico local, pero el portal tiene una deficiencia importante para el buscar inmuebles. No se pueden filtrar las búsquedas. No se puede hacer un filtro por área de la ciudad, precio, por área construida, por estrato y otras variables que son importantes al tomar una decisión de compra de un inmueble. Al usar el buscador de metrocuadrado tiene una gran base de datos, y no digo que sea malo, pero muestra como en Google 15.000 resultados, y de los cuales los primeros 30 son los que la gente mira, el resto pasan por desapercibidos. ¿Quién va a observar 15.000 inmuebles en una o dos tardes?
Dar una cuota de publicidad es echar el dinero a la basura. Además quien va a pagar una cuota por publicar donde existen tantos clasificados gratis en Internet y que dan mejores resultados que los que son pagados.
Otra cosa que cobran las inmobiliarias si ven a alguien que le pueden sacar más dinero por no saber como funciona el negocio inmobiliario, es cobrar un avalúo. Un avalúo solo es necesario cuando el comprador lo exige, por que va a comprar un inmueble de tipo comercial, por que es para su negocio y su valor es considerable por que es una oportunidad para hacer dinero por su ubicación.
Por un inmueble de vivienda no es necesario hacer un avalúo, es fácil mirar las tablas de metro cuadrado en metrocuadrado para saber el precio del apartamento para cobrar y tener una idea del precio; también se puede averiguar el precio de otras propiedades en el sector y hacer un promedio del precio, teniendo en cuenta el área de los inmueble de las propiedades consultadas, se saca el cálculo del metro cuadrado de cada propiedad y se promedia.
El avalúo residencial podría ser para propiedades que son considerarse como patrimonio histórico o patrimonio arquitectónico ya que su valor es invaluable y se pide un dinero en la venta que represente la venta.
Cuando te cobran un avalúo para saber cuanto debes cobrar es por que te quieren robar de frente. Por que ya de entrara tu sabes cuanto quieres por tu propiedad y eso es lo que tu necesitas y no lo que la otra persona quiere.
Ahora miremos el otro servicio de las inmobiliarias, EL ARRIENDO DE INMUEBLES Y ADMINISTRACIÓN.
La gente no le gusta hacer negocios de arriendo por inmobiliaria por la cantidad de papeles que exigen, exigen codeudor y otras cosas más. Esto hace un procedimiento más seguro ya que la inmobiliaria lleva los papeles a la aseguradora y ellos hacen el estudio de crédito.
Las aseguradoras no cobran un centavo por los formularios para estudio de crédito, si te los cobran te están robando de frente nuevamente.
Lo que si vale es el estudio de crédito que es lo que esta estipulado en la póliza de la aseguradora, ya que la aseguradora si cobra por este servicio.
Las inmobiliarias ofrecen seguros adicionales tales como el de pago de servicios públicos y administración y el de dalos y faltantes. Ninguno es obligatorio, si obligan a pagarlo es otro robo que están haciendo de frente. Esto puede ser como para el arrendatario, como para el propietario.
También esta el caso del avalúo y de publicidad mencionado anteriormente para el caso de arriendos.
Otro cargo que cobran las inmobiliarias es que te hace pagar al hacer un contrato, es llamado o conocido como los derechos de contrato. Este trámite no tiene ningún valor o precio, y el cobro consiste en que la inmobiliaria cobra al arrendatario el equivalente al 10% o 20% más en el primer canon de arrendamiento y se cobra ya en el momento cuando se va a hacer o cerrar el negocio, pueden decir que son gastos notariales y cosas por el estilo, pero no lo son, es un dinero adicional que se ganan sin razón de hecho. El arrendatario debe no dejarse cobrar esto, ya que esto lo nombran a último momento, y es preferible echar el contrato para atrás y no dejarse robar a si de frente por la falta de tiempo y tener un acuerdo pactado y dando la palabra de la persona, es este momento donde las inmobiliarias aprovechan la situación para hacer un dinero extra.
En conclusión una empresa de finca raíz solo debe cobrar por conseguir y hacer un negocio posible, ahí esta su comisión. Y no debe cobrar tantos cargos adicionales por derecha. Para el caso de administración de propiedades estas cobran el 10% por recoger y consignar el dinero en la cuenta del propietario y notificarle que debe de hacerse una reparación del inmueble justificada con recibos.
http://libretadeapuntes.wordpress.c...-constructoras-e-inmobiliarias-en-la-profeco/
