Activos fijos Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.
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Inversiones en capital físico como finca raíz o contitución de empresas
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swiftie
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Avalúo 260 (sin confirmar, fue el valor que me dijo la asesora que me llamó a firmar, y eso porque yo pregunté, pero nunca pude confirmarlo). El valor de la compra se había pactado en 206 (54 millones menos), el vendedor solo necesita(ba?) 200 millones para el otro negocio.
Edit: agregar que esos avalúos me parecen super inflados. El tipo que no me quiso vender en este precio que habíamos negociado, ahora está pidiendo 235, aunque demás que da rebaja.
Lo que veo que hacen esos avaluadores es intentar convencer a los que venden directamente de meterlo en la agencia de ellos o de los conocidos de ellos, diciéndoles que van a sacarle más plata al apartamento. En el momento lo tiene puesto en más de 4 agencias.
Última edición:
Comparto lo que dice, es verdad... Muchas de esas inmobiliarias y evaluadores especulan con los precios de los inmuebles de forma exagerada y dañan los negocios. Mi primo se hizo hace poco a un apartamento y, si no fuera, porque afortunadamente dimos con uno que ofrecía directamente el propietario sin intermediarios, no se hubiera podido comprar, porque los otros aptos igualitos en el mismo edificio que ofrecían los comisionistas, pedían 20M o más porque sí, y no bajaban por nada; esos aptos en estos momentos siguen en venta... Cuántos clientes potenciales habrán dejado pasar.
es que ellos no negocian su comisión. eso es tener muchos aptos, y esperar que revienten. Esa gente no se estresa, el propietario si.
y la otra es que si el banco va a avaluar, tambien. en otro comentario comenté el caso de 2 personas que se habian puesto de acuerdo para hacer la compra/venta del inmueble. el dueño andaba urgido de dinero, y la compradora le alcanzaba y listo. todo iba bien hasta que se acercaron los dos a ver como iba lo del tramite.
en ventanilla les dijeron que la señora no tenia el capital, ni la capacidad de endeudamiento para comprar dicha propiedad. y los manes quedaron como plop. por que ella iba a tomar la hipoteca del otro señor. el apto lo negociaron como en 200 millones. y el banco salio que valia como 260, que eso fue lo que dijo el perito con el avaluo. le dijo al dueño que no podia vender por menos. y que la señora solo tenia cupo en su datacredito para los 200 millones, no para los 260 millones. que requeria de un codeudor o deudor solidario.
los dos salieron re emputadisimos de esa oficina, por que el man si andaba como en la mala y necesitaba el dinero. y la vieja tambien, le pareció sobrevalorado el precio de la propiedad, y por que debia endeudarse mas, y si eso no valía eso. la asesora, ahi como calmadamete con una voz de sinismo les responde, que no se le puede hacer trampa al sistema pasando aptos por menos valor al fisco, al banco etc.
las cosas que uno escucha mientras esta en las sillas de espera por su turno dentro del banco.
Última edición:
Valor de compra: 270
Avalúo: 278
Aunque honestamente los del avalúo no hicieron ni M (quizá porque era seminuevo el apto)
Generalmente ellos preguntan el precio acordado de compraventa para no “dañar” el negocio.
Cuando he vendido o comprado e involucra crédito, siempre me han preguntado el valor del negocio, y los avalúos salen un poco por encima de ese valor.Dos comentarios arriba piensan muuuy distinto
Una de las características que miro en un apartamento es que no se escuche a las hptas carretas vendiendo tamal, helado o el típico de chatarrería.
S
swiftie
Guest
A mi también me preguntaron el valor del negocio, y tecnicamente no lo dañaron porque avaluaron por encima. Dañarlo sería avaluar por debajo, creo yo.Dos comentarios arriba piensan muuuy distinto
Preguntica compañeros: resulta que el apartamento que queria comprar tiene una hipoteca que no fue informada ni se veia en el certificado de libertad y tradicion con el que se empezo el proceso. Ya aparece la anotacion y pues la idea del vendedor era que el al momento que el banco (ScotiaBank) desembolsara el credito una parte era para pagar dichosa hipoteca con la cooperativa a la que se debia.
Colpatria nos acaba de informar que ellos no hace eso y que para que nos den el credito el inmueble debe aparecer libre (paga primero la hipoteca y que salga la anotacion en registro - Cosa complicada).
Bancolombia u otra entidad si permite realizar el proceso como pensaba el vendedor o todos piden inmuebles "limpios" para hacer el credito hipotecario. Gracias
Colpatria nos acaba de informar que ellos no hace eso y que para que nos den el credito el inmueble debe aparecer libre (paga primero la hipoteca y que salga la anotacion en registro - Cosa complicada).
Bancolombia u otra entidad si permite realizar el proceso como pensaba el vendedor o todos piden inmuebles "limpios" para hacer el credito hipotecario. Gracias
Pero todo normalmente se puede hacer en el mismo acto, sólo que el vendedor tiene que tener los paz y salvos de esas hipotecas, y debe conseguirlas para que la notaría pueda hacer todo en una sola escritura. Así me ha pasado en bbva.
De acuerdo, todo se hace en un mismo acto (levantar la otra hipóteca y establecer la nueva con el banco, además de otras cosas como levantar/poner afectaciones familiares, etc.), pero entiendo que el caso es que el vendedor necesita la plata para pagar la primera hipóteca. En pocas palabras si al vendedor no le alcanza lo que sea que hayan negociado de inicial para pagar esa otra hipóteca (si le alcanza pues que vaya y pague y problema solucionado), es complicado que el negocio se haga por medio de un banco, ellos van siempre sobreseguro (más que entendible también).
Exactamente esto pasa... Según averigüe el problema que puso Colpatria es que la hipoteca está con una cooperativa X. Porque los bancos si hacen eso de cruzar hipotecas entre ellos. Creo que voy averiguar en Bancolombia el crédito haber si ellos si lo pasan.
Si ando nervioso por las clausulas de la promesa de compraventa de desestimiento. Pero que hago si ningún banco presta la plata por esa hipoteca?
Es obligación del vendedor entregar el bien saneado y sin ninguna afectación. El incumplimiento es de él.
Sí, correcto, esta es la parte clave. Si el bien tiene hipotecas, es deber del vendedor conseguir la financiación o facilitar el trámite. El banco no le va a quedar mal con el desembolso, y si ya se hizo lo del avalúo y el estudio del crédito. Toca es hablar y negociar para no perder el impulso, o definitivamente comenzar de cero en otro banco.
Creo que habría que ver que dice en la promesa de compraventa en la forma de pago. En mi pago quedo escrito claro que una parte iba como inicial, otra parte salía de un crédito de X banco que iba a servir para subrogar una hipóteca que se tenía con X banco.
También en las promesas a veces se pone textualmente algo que dice como "El vendedor se hará cargo de todos los trámites necesarios para levantar hipótecas, afectaciones familiares, etc."
La pregunta del millón es @Shishio ya le entregó plata al man? Porque esa vuelta en un banco difícil que la hagan, de pronto un banco más pequeño pero Bancolombia asumo lo despacha.
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