Activos fijos Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.

Inversiones en capital físico como finca raíz o contitución de empresas
Estado
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Buenas tardes a todos, que pena llegarles de un momento a otro, yo he estado leyendo este hilo por largo tiempo y la verdad me ha servido muchisimo para conocer el mundo "real" en el que vivo, yo soy un joven sin deudas ni obligaciones -No tengo hijos- Además de arriendo, comida y pasajes para la universidad, vivo con mi pareja, en este sentido ¿Qué me recomiendan? ¿Al final cual banco-Credito-opción es mejor para vivir en casa-apartamento propio?
Haga historia crediticia con un banco cualquiera, tenga una tarjeta de credito que le consignen la nomina alli, etc. A mi me gusta Bancolombia, me parece que tiene buenas tasas. Pero independientemente del banco que sea, antes de meterse en una deuda haga el analisis que pueda pagarlo.
 

ar
Hola

Algunas cositas, ten en cuenta algo Uno, con el Leasing, el apartamento no queda a nombre tuyo, así que practicamente no lo puedes poner como de tu propiedad. Pero si te toca mantenerlo, te toca pagar los impuestos, etc. Lo único es que si puedes descontar los intereses que pagas por el mismo en la declaración de renta.

Dos teniendo Leasing a una tasa, luego es casi imposible venderle la cartera a otro banco, por lo que sale muy costoso hacer el papeleo para el traspaso del predio requisito para el nuevo Leasing en el otro Banco. En cambio, si escoges crédito hipotecario, puedes vender la cartera y obtener muy buenas tasa. Por ejemplo en estos momentos el BBVA está comprando cartera a 9,5% EA


Pero digamos yo tengo leasing pero para la declaración de renta entre lo que reportaron ingresos, dinero en cuentas, etc que reportan los bancos y las empresas a la DIAN. En estos me apareció el desembolso del leasing como un crédito. Dice que el banco me presto lo del apto, aunque está a nombre de el.
 
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No estoy de acuerdo con el vídeo, lo que pasa es que uno no se debe endeudar por elementos cuya vida útil sea menor que la deuda (teléfonos, tv, etc).Aquí les dejo un ejemplo de por qué la deuda en medidas justas es sana y permite obtener mejores rentabilidades que si no hubiera deuda (lean el ejemplo de la página 2).

Lo que pasa es que muchas personas no saben tener una deuda saludable y eso se puede ver facilito en la fila del supermercado, donde uno ve personas comprando el pan y la leche a 3, 4, o más cuotas con tarjeta de crédito.

Como ejemplo de una deuda saludable es un crédito hipotecario en medida justa es bueno, pues ahorra lo del arriendo y se invierte al pagar el crédito, lo que pasa es que la gente normalmente va al límite del crédito, tomando el 70% del valor y topando si capacidad de endeudamiento.

C.F.
 

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No estoy de acuerdo con el vídeo, lo que pasa es que uno no se debe endeudar por elementos cuya vida útil sea menor que la deuda (teléfonos, tv, etc).Aquí les dejo un ejemplo de por qué la deuda en medidas justas es sana y permite obtener mejores rentabilidades que si no hubiera deuda (lean el ejemplo de la página 2).

Lo que pasa es que muchas personas no saben tener una deuda saludable y eso se puede ver facilito en la fila del supermercado, donde uno ve personas comprando el pan y la leche a 3, 4, o más cuotas con tarjeta de crédito.

Como ejemplo de una deuda saludable es un crédito hipotecario en medida justa es bueno, pues ahorra lo del arriendo y se invierte al pagar el crédito, lo que pasa es que la gente normalmente va al límite del crédito, tomando el 70% del valor y topando si capacidad de endeudamiento.

C.F.
De acuerdo. Siempre hay que tener en cuenta que el crédito para vivir es tolerable, pero el crédito para sobrevivir es inaceptable.
 
Se acaba el subsidio solo para los nuevos prestamos?
O los que ya teniamos tambien nos lo quitan por el resto de años que nos faltan del crédito?
 
De lo que me di cuenta en estos años que hubo subsidios a tasa de interés, es que me parece que las constructoras le subían a cada inmueble lo mismo que costaba el subsidio, entonces no había realmente un subsidio, y eso sólo sirvió para inflar los precios de las viviendas nuevas, y eso haló al alza los precios de las viviendas usadas. ¿Estoy en lo correcto?
 
De lo que me di cuenta en estos años que hubo subsidios a tasa de interés, es que me parece que las constructoras le subían a cada inmueble lo mismo que costaba el subsidio, entonces no había realmente un subsidio, y eso sólo sirvió para inflar los precios de las viviendas nuevas, y eso haló al alza los precios de las viviendas usadas. ¿Estoy en lo correcto?
Tal cual, aquí nadie regala nada, mmm, mejor dicho, el gobierno regala a los empresarios y de ahí no pasa.
 
De lo que me di cuenta en estos años que hubo subsidios a tasa de interés, es que me parece que las constructoras le subían a cada inmueble lo mismo que costaba el subsidio, entonces no había realmente un subsidio, y eso sólo sirvió para inflar los precios de las viviendas nuevas, y eso haló al alza los precios de las viviendas usadas. ¿Estoy en lo correcto?

Claro, el subsidio es una ganancia extra que ningún constructor dejó pasar.
En el foro comenté, el esposo de mi tía es ingeniero civil y nos contaba que los apto de ahora que venden en 70 millones por ubicacón y construcción no deberían costar más de 50 millones.
 
no estoy de acuerdo, el subsidio es a la tasa del crédito, donde las constructoras no tienen nada que ver. En este momento el mercado está con precios altos es por el precio del dólar, el cual encarece demasiado la construcción, ya que el acero sube, los ascensores sube, el pvc, etc etc. En este momento lo que más se vende es vivienda estrato 3 y 4 ya que es donde más demanda hay.
 
De lo que me di cuenta en estos años que hubo subsidios a tasa de interés, es que me parece que las constructoras le subían a cada inmueble lo mismo que costaba el subsidio, entonces no había realmente un subsidio, y eso sólo sirvió para inflar los precios de las viviendas nuevas, y eso haló al alza los precios de las viviendas usadas. ¿Estoy en lo correcto?
El subsidio era a la tasa de interes que el banco le diera.... Nada tiene que ver con el valor del inmueble. Si la vivienda nueva esta super cara es porque la gente la sigue comprando, asi de sencillo. Simple regla del mercado, si hay mucha demanda y poca oferta los precios suben, si es al contrario pues bajan.
 
no estoy de acuerdo, el subsidio es a la tasa del crédito, donde las constructoras no tienen nada que ver. En este momento el mercado está con precios altos es por el precio del dólar, el cual encarece demasiado la construcción, ya que el acero sube, los ascensores sube, el pvc, etc etc. En este momento lo que más se vende es vivienda estrato 3 y 4 ya que es donde más demanda hay.

Claro que tienen que ver, si a los clientes estrato 3 y 4 antes la capacidad de endeudamiento les permitia comprar una vivienda de 100M, y ahora con subsidio podian aspirar a la de 110M porque la capacidad de pago les permitiría eso con subsidio, las constructoras van a ofrecer ese apartamento ahora en no menos 110M.

¿Qué es lo que no tiene que ver? que no le entiendo. El cartel del cemento? Cartel del acero? Esos también tienen que ver.
 
  • Me encanta
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De lo que me di cuenta en estos años que hubo subsidios a tasa de interés, es que me parece que las constructoras le subían a cada inmueble lo mismo que costaba el subsidio, entonces no había realmente un subsidio, y eso sólo sirvió para inflar los precios de las viviendas nuevas, y eso haló al alza los precios de las viviendas usadas. ¿Estoy en lo correcto?

Totalmente de acuerdo

Subsidio = pajaso mental

Eso era para incentivar la venta de vivienda nueva.

Subsidio-> constructoras -> bancos que financian los proyectos.

Bancos -> político de turno. Alias ( oinc, oinc...)
 
Claro que tienen que ver, si a los clientes estrato 3 y 4 antes la capacidad de endeudamiento les permitia comprar una vivienda de 100M, y ahora con subsidio podian aspirar a la de 110M porque la capacidad de pago les permitiría eso con subsidio, las constructoras van a ofrecer ese apartamento ahora en no menos 110M.

¿Qué es lo que no tiene que ver? que no le entiendo. El cartel del cemento? Cartel del acero? Esos también tienen que ver.

En mis primeros años de exp profesional trabaje de ingeniero residente. En esa época los aptos se vendían entre 80–120 millones. El costo real por apartamento, valor unitario, era de 40 millones.

El único problema para la constructora era alcanzar punto de equilibrio en sala de ventas.

Cuando se alcanzaban los umbrales de utilidad, ahí empezaban vacaciones en Europa, viajes a Disney, cambios a narco toyota último modelo. Ud mandaba correos al mes respondían, esa gente andaba más perdida que los nulle. Eso eran para directivas y puestos duros. Los demás esperando a fin de mes, y ud sabe que eso para constructoras y obras buscan es gente recién egresado para no pagarle nada por que no tenían experiencia. Que antes iban a aprender.

Y entre la obra se hablaba que el tema del aumento en precios del cemento, del acero estructural, que el aumento del cobre... y que eso iba a poner todo más caro. Pero nunca vimos eso reflejado, que el negocio se iba a poner mal. Antes hacían proyectos en área cada vez más grades o en estratos más caros.

El problema también que tenían era la venta de un lote a buen precio y el tema de punto de acueducto para todas las cuentas del nuevo edificio.

Y otro problema era que los arquitectos les gusta subcontratar todo, para lavarse las manos con muchos temas, y los contratistas no cumplían, se perdia, se volaban con los anticipos. O hacían cosas que no eran. Eso era por ellos no contratar la gente para hacerlo. O también que eso cuando había luz verde querían acabar las obras el otro día. O los atarasos en cronograma.
 
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Claro que tienen que ver, si a los clientes estrato 3 y 4 antes la capacidad de endeudamiento les permitia comprar una vivienda de 100M, y ahora con subsidio podian aspirar a la de 110M porque la capacidad de pago les permitiría eso con subsidio, las constructoras van a ofrecer ese apartamento ahora en no menos 110M.

¿Qué es lo que no tiene que ver? que no le entiendo. El cartel del cemento? Cartel del acero? Esos también tienen que ver.
creo que está viendo muchas películas de conspiraciones...

no se imagina la cantidad de proyectos que no alcanzan ni siquiera a desarrollarse porque no se alcanza el punto de equilibrio y eso genera muchas pérdidas para los inversionistas y dueños del proyecto, a ellos no les conviene poner un precio muy alto de un inmueble porque no se les vende y si un proyecto no se vende significan muchas pérdidas por todos lados.

  • En el archivo adjunto que subo les muestro ellos como determinan aproximadamente los precios basados en el mercado, (es una gráfica de 2015 ya desactualizada), donde se muestra área vs precio.
    upload_2018-11-28_16-2-18.png

  • Ese día se observó que los precios con respecto al mercado del proyecto que se estaba revisando se le podía subir un millón de pesos basados en la línea de tendencia. (obviamente este estudio tiene más variables pero no vale la pena mostrarlo todo)
    Así se evalúa la competencia, no con esas teorías de conspiración de carteles (que aunque no lo niego que existan) la mayoría del mercado no se mueve basados en ellos.


    Ahora, basado en lo que dice Wayne que el costo por apartamento era de 40 millones y los vendían por 80-120 millones estoy seguro que no tuvo en cuenta varias cosas:
    1. Valor del lote por apartamento.
    2. Costo de la sala de ventas y publicidad (hoy puede variar entre 12 a 20 millones de pesos mensuales).
    3. Obligaciones urbanísticas, que son lo que hay que pagarle al municipio, ya sea en dinero o en obras
    4. Costos indirectos, como lo son el diseño estructural, arquitectónico, hidrosanitario, etc etc, que uno piensa que no son significativos pero un buen estructural por torre puede cobrar 70 millones o más.
    5. siempre se trata que se obtenga entre un 20 al 30% de utilidad por apartamento, sino, no vale la pena tanto desgaste
    6. No siempre las constructoras son las dueñas del proyecto, a ellas las contratan un grupo y sólo construyen por un %del costo directo (algunas veces, otras veces si hacen parte del grupo promotor y ganan por lado y lado)

    Obviamente la construcción es un negocio muy rentable, pero los constructores tampoco pierden una, si los costos se suben inmediatemente se sube el precio del apartamento, las vacunas que pagan los constructores son trasladadas al precio de venta.
  • A lo que yo voy es que uno no puede pensar que todo es una conspiración, el precio del dólar es un factor que influye demasiado en el precio de venta de los apartamentos, porqu la mayoría de insumos son importados.
 

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creo que está viendo muchas películas de conspiraciones...

no se imagina la cantidad de proyectos que no alcanzan ni siquiera a desarrollarse porque no se alcanza el punto de equilibrio y eso genera muchas pérdidas para los inversionistas y dueños del proyecto, a ellos no les conviene poner un precio muy alto de un inmueble porque no se les vende y si un proyecto no se vende significan muchas pérdidas por todos lados.

  • En el archivo adjunto que subo les muestro ellos como determinan aproximadamente los precios basados en el mercado, (es una gráfica de 2015 ya desactualizada), donde se muestra área vs precio.
    Ver el archivos adjunto 354821
  • Ese día se observó que los precios con respecto al mercado del proyecto que se estaba revisando se le podía subir un millón de pesos basados en la línea de tendencia. (obviamente este estudio tiene más variables pero no vale la pena mostrarlo todo)
    Así se evalúa la competencia, no con esas teorías de conspiración de carteles (que aunque no lo niego que existan) la mayoría del mercado no se mueve basados en ellos.


    Ahora, basado en lo que dice Wayne que el costo por apartamento era de 40 millones y los vendían por 80-120 millones estoy seguro que no tuvo en cuenta varias cosas:
    1. Valor del lote por apartamento.
    2. Costo de la sala de ventas y publicidad (hoy puede variar entre 12 a 20 millones de pesos mensuales).
    3. Obligaciones urbanísticas, que son lo que hay que pagarle al municipio, ya sea en dinero o en obras
    4. Costos indirectos, como lo son el diseño estructural, arquitectónico, hidrosanitario, etc etc, que uno piensa que no son significativos pero un buen estructural por torre puede cobrar 70 millones o más.
    5. siempre se trata que se obtenga entre un 20 al 30% de utilidad por apartamento, sino, no vale la pena tanto desgaste
    6. No siempre las constructoras son las dueñas del proyecto, a ellas las contratan un grupo y sólo construyen por un %del costo directo (algunas veces, otras veces si hacen parte del grupo promotor y ganan por lado y lado)

    Obviamente la construcción es un negocio muy rentable, pero los constructores tampoco pierden una, si los costos se suben inmediatemente se sube el precio del apartamento, las vacunas que pagan los constructores son trasladadas al precio de venta.
  • A lo que yo voy es que uno no puede pensar que todo es una conspiración, el precio del dólar es un factor que influye demasiado en el precio de venta de los apartamentos, porqu la mayoría de insumos son importados.
Te puedo asegurar que teniendo en cuenta todos esos costos y duplicándolos, la utilidad es superior al 40%. FIN.
 
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