Activos fijos Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.
- Iniciador del tema ANDRESOTE_8
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Inversiones en capital físico como finca raíz o contitución de empresas
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Creo que es este apartamento tipo 60 en Soledad, Atlántico:
https://www.constructorabolivar.com/proyectos-vivienda/soledad-atlantico/puerto-flauta
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Según un simulador de estos, quedaría con cuotas de $900K COP, en modo leasing con inicial del 20% para una vivienda de ese monto. Siguiendo la idea que la cuota de vivienda no supere el 30% si es empleado, entonces serían ingresos de unos $3M COP, y ya de pronto lo puede mejorar con subsidios de caja de compensación o de tasa.
Crédito Hipotecario | BBVA Colombia
Con esta alternativa de préstamo a largo plazo, pagas cuotas mensuales y dejas el inmueble como garantía ¡Conoce más!
www.bbva.com.co
Archivos adjuntos
tal vez le sirva la siguiente info:
Activos fijos - AYUDA PARA COMPRAR UNA CASA o APTO!!! Como inversión
Que buen Foro, Yo siempre pensé que la propiedad raíz no era tan buen negocio (es muy lento) y termine con un apto para alquilar por cosas de la vida, se rento y los inquilinos por una mala pasada que les paso entregaron y pagaron el "destrate" a la inmobiliaria (es cierto se la ganan suave)...
que es
a mi me enseñaron un truquito para calcular rápidamente los ingresos necesarios para un préstamo de 1 ó 2 personas, de ambos para solicitar un préstamo.
los prestamos si son:
luego hay que buscar la tasa
- hipotecarios, son 70% deuda - 30% cuota inicial
- leasing, son 80% deuda - 20% cuota inicial
estas son del 2015, pero debe buscar la que aplique a la fecha, esta tabla es de ejemplo
por ejemplo la tasa es del 12.5%
--------------
vamos con los cálculos, para un crédito leasing habitacional, tasa 12,5% y valor del apartamento de $150'000.000 COP
sacamos el valor que el banco nos va a prestar
$150'000.000 x 0,8 = $120'000.000 (0,8 = 80%, de leasing)
de ese valor se multiplica por la tasa
$120'000.000 x 1,125 = $135'000.000 (1,125 = 1 + 0,125 | 100% + 12,5%)
sacamos el ingreso neto
$135'000.000 x 0,03 = 4'050.000 (0,03 = 3%)
ó mas conservativa usar 3.33333%
$135'000.000 x 0,0333333 = $4'500.000 aprox
si a veces no les da, pueden usar esta aproximación.
$135'000.000 x (0,1/3) = 4'500.000
Activos fijos - Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.
Buenas tardes Laneros, Alguno sabe dónde conseguir proyectos en planos que todavía tengan un tiempo hasta que se construyan? Para poder alcanzar a pagar el 30%. Estoy viendo proyectos nuevos en fincaraiz, pero no sé si ya están construidos o no. Graciaswww.laneros.com
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Buenas a todos,
Quería comentar mi caso: en julio 2020 me metí en la compra de un apartamento que se entregaba el 15 de diciembre del presente año, por cuestiones de la pandemia y la cuarentena que detuvo las obras en unos tiempos, alargaron la entrega para la tercera semana de Enero de 2021.
La cuota inicial debía pagarse en esos 5 meses y ya la pagué, el crédito hipotecario ya lo tengo aprobado por lo cual solo me hace falta es la entrega del apto, pero ahora la constructora salió con lo siguiente:
Cosa que me complica mi situación debido a que actualmente vivo en arriendo y ya tenia asegurado hasta el 31 de enero de 2021.
-puedo desistir del proyecto y que ellos me entreguen nuevamente el dinero de la cuota inicial sin penalidades ya que el retraso a sido de ellos?
-puedo pedir que me dejen vivir allá mientras sale la escrituración y todo ese papeleo y legalización o eso no es posible hasta que se haya legalizado?
O que me recomiendan hacer?
Quería comentar mi caso: en julio 2020 me metí en la compra de un apartamento que se entregaba el 15 de diciembre del presente año, por cuestiones de la pandemia y la cuarentena que detuvo las obras en unos tiempos, alargaron la entrega para la tercera semana de Enero de 2021.
La cuota inicial debía pagarse en esos 5 meses y ya la pagué, el crédito hipotecario ya lo tengo aprobado por lo cual solo me hace falta es la entrega del apto, pero ahora la constructora salió con lo siguiente:
Cosa que me complica mi situación debido a que actualmente vivo en arriendo y ya tenia asegurado hasta el 31 de enero de 2021.
-puedo desistir del proyecto y que ellos me entreguen nuevamente el dinero de la cuota inicial sin penalidades ya que el retraso a sido de ellos?
-puedo pedir que me dejen vivir allá mientras sale la escrituración y todo ese papeleo y legalización o eso no es posible hasta que se haya legalizado?
O que me recomiendan hacer?
El contrato tiene alguna clausula penal?, esas clausulas van en dos vias, así que pegado de ahí puede negociar con ellos.
La idea no es perjudicarlos, pero tampoco que se perjudique usted, puede negociar con ellos eso que pretende o hasta que le hagan un descuento o le paguen el arriendo debido a que esa demora no es culpa suya tampoco.
En mi caso puntual... La constructora se demoró un mes mas en entregarme... yo estaba en la misma situación suya...
Yo hablé con la inmobiliaria, conté el problema y logré una prorroga de un mes mas al contrato...
Y hablé con la constructora para que "nos colaboraramos" y no tuvieramos que hacer efectiva la clausula penal...
Me pagaron ese mes de arriendo mientras me entregaban el inmueble.
Hola.
Quiero comprar una casa usada, ya tengo la plata de la cuota inicial y escogida la casa.
¿Cuanto tiempo pasa normalmente desde que solicito el crédito al banco hasta que hacen el desembolso?
Que tan demorado es todo el proceso? El crédito será con Colpatria
Quiero comprar una casa usada, ya tengo la plata de la cuota inicial y escogida la casa.
¿Cuanto tiempo pasa normalmente desde que solicito el crédito al banco hasta que hacen el desembolso?
Que tan demorado es todo el proceso? El crédito será con Colpatria
Buen día,
Hoy me salió aprobado el crédito hipotecario con el Banco Popular con tasa 8.79% EA. Es la primera vez que voy a comprar una vivienda usada. Había visto varias opciones de compra de apartamentos usados, pero no le oferté a ninguno porque estaba esperando la aprobación del crédito, ¿Cuáles serian los pasos a seguir luego de escoger la mejor opción de compra? ¿Qué recomendaciones dan al momento de ofertar para obtener un mejor precio? ¿es recomendable asesorarse con un abogado inmobiliario para los trámites finales?
Gracias.
Hoy me salió aprobado el crédito hipotecario con el Banco Popular con tasa 8.79% EA. Es la primera vez que voy a comprar una vivienda usada. Había visto varias opciones de compra de apartamentos usados, pero no le oferté a ninguno porque estaba esperando la aprobación del crédito, ¿Cuáles serian los pasos a seguir luego de escoger la mejor opción de compra? ¿Qué recomendaciones dan al momento de ofertar para obtener un mejor precio? ¿es recomendable asesorarse con un abogado inmobiliario para los trámites finales?
Gracias.
Última edición:
El tiempo desde que se firma el contrato de compra-venta en mi caso para vivienda usada fue de casi 2 meses hasta el día exacto del desembolso al vendedor. Para mi caso puntual el desembolso lo hizo Banco Popular.
Firma contrato de compra venta (16/10/2020) desembolso (07/12/2020) que dicho por agentes inmobiliarios fue relativamente rápido.
En su caso tomara un poco mas de tiempo porque Yo a la firma del contrato de Compra-Venta ya tenia la carta de aprobación del crédito que eso puede tomar unos 15 días calendario mientras pasa la solicitud y entrega papeles.
Si ya tiene el crédito lo que seguiría es, escoger el inmueble que quiere, ofertar por el y en mi caso lo que hice muy respetuosamente ya que es usada verle todos los feos al inmueble y detallárselos al dueño haciendo mención a que eso le implica a usted meter plata para arreglo-cambio y demás y con eso bajar el valor de venta. Los vendedores y mas si son los dueños por lo que viví en este proceso siempre tienen un margen amplio de negociación (lo amplio lo define su bolsillo y el animo del vendedor).
Ya pactado un precio y una forma de pago (inlcuidas las arras), se plasman esas condiciones en un contrato de compra venta que se debe autenticar en una notaria. Ahi deberán ir los detalles y en esto me sirvió mucho especificar que el banco puede demorarse mas del tiempo previsto para el desembolso o que el avaluó puede irse por arriba o por abajo de lo pactado y en cuyo caso como se resolvería la situación.
Lo siguiente es pasar papeles al banco (certificados de tradición, escrituras, contrato de compra venta y demás arandelas) para que el banco envié sus peritos, se haga el avaluó, den respuesta y dependiendo de esta se siga con el proceso que puede ser escrituración y actualización de registros (lo mas demorado) para finalmente desembolsar el dinero o ver que problemas surgieron en ese proceso y pues ahi aumentara el tiempo de desembolso si existe el potencial de que se de o no. Como el caso del Lanero que le apareció una hipoteca rara por ahi al inmueble.
Eso seria todo que como en mi caso comente tomo casi 2 meses calendario.
tome la iniciativa. aunque en esos cursos de calos devis, disque esos son temas del curso y foros dentro del mismo
Hola, si ya tengo la carta de aprobación, tengo el apartamento escogido y el banco me llamó ya para hacer la visita del avaluo pero las matriculas de los aptos salen hasta finales de febrero, (fecha en la que se haría la visita del avalúo) para que fecha ellos entregarían más o menos el apartamento? me refiero a que si luego de esa fecha (finales de febrero una vez se haga el avalúo) toca esperar hasta que el banco haga el desembolso para que me entreguen el apartamento (no sé cuanto tiempo demore (2 meses aprox según he leido)) o la inmobiliaría ya puede hacer un contrato de compraventa o algo para entregar el apartamento de una vez mientras espera el desembolso?
Hola Laneros, recurro a su sabiduría para que me ayuden y aclaren sobre la viabilidad de hacer una "compra de cartera" de un leasing habitacional para que este se convierta en un crédito hipotecario, entiendo que la realización de todos los trámites referentes a escrituración estarían a mi cargo y eso representaría más o menos 10 millones sin embargo, el banco que tomaría la deuda ofrece una tasa de 7.6 efectivo anual vs el 9.2 que está actualmente en el leasing. A largo plazo sería beneficioso y más que al ser crédito hipotecario se podría vender esa cartera entre bancos buscando un menor interés.
No sé si alguien tenga experiencia en el tema o me pueda recomendar qué camino tomar, seguir con el leasing o intentar pasarlo a un hipotecario.
No sé si alguien tenga experiencia en el tema o me pueda recomendar qué camino tomar, seguir con el leasing o intentar pasarlo a un hipotecario.
Ya hemos discutido un poco eso en el foro, ponga en la lupita de búsqueda Itau, compra de cartera, leasing y ahí le saldrán los comentarios.
Le cuento mi caso para darle una idea. Tengo un leasing con davivienda y con la compra de cartera paso de 17 años y medio a 10 años, y la cuota sólo me sube 100.000 mensuales. Es un ahorro bárbaro.
El costo de las escrituras también lo va a tener que asumir cuando termine de pagar el leasing, con el predio más valorizado y seguramente con % y tasas más altas, vía reformas tributarias. Así que si tiene la oportunidad, desde mi punto de vista es un muy buen negocio.
Itaú estaba ofreciendo desde Octubre 7.4% E.A. para compra de cartera en un plazo de hasta 10 años.
Hola, buenas noches, una pregunta:
Un familiar cercano X esta vendiendo su apartamento en 90M, la persona Y que lo va a comprar necesita un préstamo de un banco, pero el banco solo le presta 63M (70% del valor del inmueble), esta persona Y no tiene los 27M restantes.
Lo que le propone la de inmobiliaria es lo siguiente:
Que se firmen 2 promesas de compraventa.
1. La primera por un valor de 130M que es la que Y le presentará al banco para que le presten el 90%, equivalente a 91M (para que pueda comprar el apartamento completamente con el préstamo).
2. La segunda por un valor de 90M que sería la "real" y con la que realmente se haría el negocio.
Como la ven? será chanchullo?
Que implicaciones puede tener el hecho de firmar 2 promesas de compraventa?
Es un proceso que se haga "normalmente" en estos casos?
Agradezco cualquier recomendación/sugerencia/comentario a respecto
Un familiar cercano X esta vendiendo su apartamento en 90M, la persona Y que lo va a comprar necesita un préstamo de un banco, pero el banco solo le presta 63M (70% del valor del inmueble), esta persona Y no tiene los 27M restantes.
Lo que le propone la de inmobiliaria es lo siguiente:
Que se firmen 2 promesas de compraventa.
1. La primera por un valor de 130M que es la que Y le presentará al banco para que le presten el 90%, equivalente a 91M (para que pueda comprar el apartamento completamente con el préstamo).
2. La segunda por un valor de 90M que sería la "real" y con la que realmente se haría el negocio.
Como la ven? será chanchullo?
Que implicaciones puede tener el hecho de firmar 2 promesas de compraventa?
Es un proceso que se haga "normalmente" en estos casos?
Agradezco cualquier recomendación/sugerencia/comentario a respecto
Esa promesa por el valor inferior es un saludo a la bandera.Hola, buenas noches, una pregunta:
Un familiar cercano X esta vendiendo su apartamento en 90M, la persona Y que lo va a comprar necesita un préstamo de un banco, pero el banco solo le presta 63M (70% del valor del inmueble), esta persona Y no tiene los 27M restantes.
Lo que le propone la de inmobiliaria es lo siguiente:
Que se firmen 2 promesas de compraventa.
1. La primera por un valor de 130M que es la que Y le presentará al banco para que le presten el 90%, equivalente a 91M (para que pueda comprar el apartamento completamente con el préstamo).
2. La segunda por un valor de 90M que sería la "real" y con la que realmente se haría el negocio.
Como la ven? será chanchullo?
Que implicaciones puede tener el hecho de firmar 2 promesas de compraventa?
Es un proceso que se haga "normalmente" en estos casos?
Agradezco cualquier recomendación/sugerencia/comentario a respecto
La escritura, retención en la fuente (1%) y en la declaración de renta del vendedor, va a quedar marcada por esa entrada de dinero mas alta, así las cosas, el vendedor va a perder un poco de plata (a no ser que el comprador asuma todos esos sobrecostos).
hhhmmm chanfle. Perdón la ignorancia, pero es que X (ni yo) nunca hemos estado en un proceso de venta de un inmueble usado.
Entonces eso significa que la segunda promesa que se haga no es válida y la que queda registrada en todos lados es la de 130M? y sobre esa es que se pagarían todos los costos? (se supone que el comprador dijo que pagaba enteramente la promesa de 130M, pero tampoco se muy bien eso que implique)
La persona X es adulto mayor pensionado, su único inmueble es ese de 90M, y su único ingreso es su pensión. No declara renta. Eso mejoraría el tema? o con la venta de ese apto tendría que declarar renta el otro año?
El banco que va a prestar pedirá un peritaje o avalúo que conste que el bien realmente valga, al menos, 130’, y la escritura y la hipoteca se harán con base en ese valor. Lo más seguro es que X tendrá que declarar renta al siguiente año y deberá incluir el ingreso de los 130’ y, posiblemente, tendrá que pagar un impuesto por la ‘ganancia’ de ese negocio, dependiendo de cuándo y en cuanto haya comprado ese bien antes. Mucho complique para beneficiar a Y, que a su vez es muy concha, querer comprar un bien sin un peso en el bolsillo...
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