no señor.. no esta equivocado... asi es .. totalmente asi es....
Cerca de la javeriana apartaestudios en $400 millones.. Cedritos tuvo aptos de $500 millones de 76 mts cuadrados.... Vivienda de interes social al lado del rio bogota en zonas inundables a $114 millones....
¿sabe cuanto le cuesta a una constructora hacer una VIS? 25 millones de pesos con lote y todo...
Un apto en Cedritos le cuesta $60 millones incluyendo el lote.... por eso es que toda esa gente construyo freneticamente y como locos.. le ganaron demasiado dinero y se volvieron extremadamente codiciosos.....
Parce, estoy asombrado con la cantidad de inexactitudes que decís, es increible.
Para contextualizarte, toda mi vida construí edificios y hasta hace 2 años fuí director de obra donde manejaba el presupuesto y en sí toda la obra. Fuí director de un proyecto vis y no vis en Bello, Antioquia, donde construí 918 apartamentos. Además de eso hice una especialización en Gestión Inmobiliaria en La UNAL. Dicho esto te digo:
1. Los costos directos de construcción sin contar el lote (hasta hace dos años) estaban entre 800 a 1 millón de pesos por metro cuadrado. En este precio uno incluye las áreas no vendibles (como puntos fijos, terrazas, cuartos de basura, ascensores etc) sin contar las zonas públicas como piscinas, parqueaderos comunes etc etc.
2. El comportamiento de la vivienda y de los locales comerciales tienen un comportamiento totalmente diferente, en mi opinión un local comercial no es buen negocio, una vivienda si, pero a lo que me refiero en este punto es que burbuja inmobiliaria no hay y no habrá en mucho tiempo en Colombia. El término de burbuja se da cuando hay una sobreoferta de vivienda pero en Colombia lo que hay es una sobre demanda de vivienda. Ahora bien, si es cierto que hay algunos sitios de Colombia donde se han inflado los precios y que algunos proyectos estaban vendiendo más que lo que deberían, pero hay que tener en cuenta que el mayor porcentaje de injerencia en un proyecto es el precio del lote, y que ese precio del lote influye demasiado en el precio de venta.
3.Aunque en esta pandemia se ha visto que algunosproyectos han bajado el precio de venta no ha sido mucho, esto se da porque el dólar ha subido mucho, y el dólar influye demasiado en los materiales de construcción, los ascensores por lo general los venden en dólares y siempre son caros. La tubería, el acero etc etc sube a medida que el dólar sube.
4. La crísis inmobiliaria que hubo en estados unidos fue por cosas totalmente distintas, como se mencionó en otro post fue por la venta de los bonos basura. Los bancos en Colombia después de lo ocurrido con la quiebra de los proyectos decidió no dar créditos constructor hasta que elproyecto no tuviera punto de equilibrio (esto quiere decir que con los apartamentos vendidos se pueda pagar los costos del proyecto, por lo general es el 60% del proyecto, algunos el 70%).
5. En este momento los que tenemos crédito en UVR tenemos la ventaja que como la inflación ha estado tan baja, incluso este mes pasado estuve en cero, se nos ha disminuido la deuda, entonces es contrario a lo que aseguras en un post pasado.
ya después seguiré poniendo más puntos.... ya me dió sueño