Activos fijos Hablemos de compra de vivienda: casas, apartamentos, créditos hipotecarios, leasing, remates, etc.

Yo tengo una empresa pequeña pero alguien en Crystal se equivoco y me la mandaron a mi.. error seguro del Nit parecido...
obviamente esto fue prepandemia y me equivoque.. pense que era del 2018 pero ahi esta la fecha. El resto si es lo que les decia. La situación es grave antes del COVID pero todo lo estaban tapando con deuda. Ahora si con todo esto mucho negocio grande va a caer.

fugazi dijo:

Ayer estuve por el centro comercial cerca a mi casa (Aventura. Medellin) y el 60% de los locales ya estan desocupados. Definitivamente esta tragedia de los centros comerciales sera inminente.

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Trsitemente así será. Junto con bares, restaurantes y turismo serán los sectores más afectados en el corto plazo. Ya nadie va a querer ir a una chichonera, pagar 20.000 de parqueadero para vitrinear. La manera de consumir cambió radicalmente y creo que de manera definitiva.

fugazi dijo:

Ayer estuve por el centro comercial cerca a mi casa (Aventura. Medellin) y el 60% de los locales ya estan desocupados. Definitivamente esta tragedia de los centros comerciales sera inminente.

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Ja, no me imagino cómo estarán Citiplaza y Obelisco, que ya de por sí no sabía cómo sobrevivían antes de la pandamia.

RangoX dijo:

Ja, no me imagino cómo estarán Citiplaza y Obelisco, que ya de por sí no sabía cómo sobrevivían antes de la pandamia.

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yo creo que eso va a ser coyuntural, despues muchos negocios van a ser mas online, tal vez la pandemia forzo a la economia a ser mas virtual. y tal vez esas inversiones que se hicieron sirvan a las empresas para vender mas en linea que en fisico.

por ejemplo yo cuando iba a crepes and waffles, como se escriba, no sabia que pedir, me daba duro interpretar los platos de la carta. ahora uno se mete en rappi, y ve con detalle como es cada plato. uno se hace a la idea de que pedir, plato por plato, tiene un excelente registro fotografico para todos los productos, y asi para muchos restaurantes.

creo que depronto hay negocios como son ropa o maquillajes que las mujeres necesiten ir a medirse, a ver que color les combina, o que sombra va con la piel, para hacer compras en sitio. o para articulos de mercado.

pero para muchas cosas, hasta las puede conseguir mas barato por face con importadores, que hasta con un mayorista como homecenter.

'Wayne dijo:

yo creo que eso va a ser coyuntural, despues muchos negocios van a ser mas online, tal vez la pandemia forzo a la economia a ser mas virtual. y tal vez esas inversiones que se hicieron sirvan a las empresas para vender mas en linea que en fisico.

por ejemplo yo cuando iba a crepes and waffles, como se escriba, no sabia que pedir, me daba duro interpretar los platos de la carta. ahora uno se mete en rappi, y ve con detalle como es cada plato. uno se hace a la idea de que pedir, plato por plato, tiene un excelente registro fotografico para todos los productos, y asi para muchos restaurantes.

creo que depronto hay negocios como son ropa o maquillajes que las mujeres necesiten ir a medirse, a ver que color les combina, o que sombra va con la piel, para hacer compras en sitio. o para articulos de mercado.

pero para muchas cosas, hasta las puede conseguir mas barato por face con importadores, que hasta con un mayorista como homecenter.

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De acuerdo. Estoy en la tarea de buscar un nuevo colchón y definitivamente es algo que me gustaría probar antes de comprar. Pero para comprar nevera, microondas, tecnología, juegos, celulares, etc. La tarea de hacerlo remoto podrá ser mucho más fácil. Salvo lo necesite "pa yá".

El tema es que los locales no estarán al 80-90% de ocupación como estaban antes, y posiblemente tengan que disminuir costo administración y arrendamientos, para poder que la ecuación de ocuparlos funcione.

PD: Recuerdo tiempo atrás, Punto Clave era realmente un "punto muerto" sólo con Outlets, y luego entre suerte y adaptación terminó convirtiéndose en un sitio con varios temas de servicios y salud, una plaza de abierta, un EXITO Express que le terminaron dando su propia vida.

fugazi dijo:

Ayer estuve por el centro comercial cerca a mi casa (Aventura. Medellin) y el 60% de los locales ya estan desocupados. Definitivamente esta tragedia de los centros comerciales sera inminente.

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No solo porque lo dice Pikachu o porque lo diga usted, pero es solamente mirar a EEUU: grandes moles de cemento abandonadas. El culpable? Amazon.
Y aquí pasará lo mismo en máximo 10 años. Invertir en centros comerciales parece ser buena idea a corto y mediano plazo (ni así) pero a largo plazo... no.

davidpoiu dijo:

No solo porque lo dice Pikachu o porque lo diga usted, pero es solamente mirar a EEUU: grandes moles de cemento abandonadas. El culpable? Amazon.
Y aquí pasará lo mismo en máximo 10 años. Invertir en centros comerciales parece ser buena idea a corto y mediano plazo (ni así) pero a largo plazo... no.

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Y es tanto que Amazon se está aprovechando de esa situación y ya está planeando comprarlos baratos para volverlos centros de distribución.




#AmazonIsEvil.

En otro foro estabamos hablando del comercio electronico u On-line..... que apesta!.... Las tiendas y sistemas online son mediocres. Yo no se ustedes pero se han metido en ALkosto, Exito.com, Jumbo, K-tronix, Home-Center, Falabella, etc.... que cosa tan horrible.. y leeeeeeenttooooooooo...

ademas los pedidos se demoran en llegar y los precios no son nada baratos comparados con la tienda física... no veo ninguna ventaja realmente.... es mas.. le suman el domicilio!!!

Y otra cosa gravisima: la devolución de productos... eso practicamente no existe en este pais....

The Music dijo:

Y es tanto que Amazon se está aprovechando de esa situación y ya está planeando comprarlos baratos para volverlos centros de distribución.
#AmazonIsEvil.

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Centros de distribución, mas no centros comerciales.
Si a algo yo le tengo miedo es al monopolio. Standard Oil pasaba por encima del que fuera por su posición dominante. El "Don't be evil" de Google podría tomarse como otra alusión a lo mismo.

Pikachu_Patapi dijo:

no señor.. no esta equivocado... asi es .. totalmente asi es....
Cerca de la javeriana apartaestudios en $400 millones.. Cedritos tuvo aptos de $500 millones de 76 mts cuadrados.... Vivienda de interes social al lado del rio bogota en zonas inundables a $114 millones....

¿sabe cuanto le cuesta a una constructora hacer una VIS? 25 millones de pesos con lote y todo...

Un apto en Cedritos le cuesta $60 millones incluyendo el lote.... por eso es que toda esa gente construyo freneticamente y como locos.. le ganaron demasiado dinero y se volvieron extremadamente codiciosos.....

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Parce, estoy asombrado con la cantidad de inexactitudes que decís, es increible.

Para contextualizarte, toda mi vida construí edificios y hasta hace 2 años fuí director de obra donde manejaba el presupuesto y en sí toda la obra. Fuí director de un proyecto vis y no vis en Bello, Antioquia, donde construí 918 apartamentos. Además de eso hice una especialización en Gestión Inmobiliaria en La UNAL. Dicho esto te digo:

1. Los costos directos de construcción sin contar el lote (hasta hace dos años) estaban entre 800 a 1 millón de pesos por metro cuadrado. En este precio uno incluye las áreas no vendibles (como puntos fijos, terrazas, cuartos de basura, ascensores etc) sin contar las zonas públicas como piscinas, parqueaderos comunes etc etc.

2. El comportamiento de la vivienda y de los locales comerciales tienen un comportamiento totalmente diferente, en mi opinión un local comercial no es buen negocio, una vivienda si, pero a lo que me refiero en este punto es que burbuja inmobiliaria no hay y no habrá en mucho tiempo en Colombia. El término de burbuja se da cuando hay una sobreoferta de vivienda pero en Colombia lo que hay es una sobre demanda de vivienda. Ahora bien, si es cierto que hay algunos sitios de Colombia donde se han inflado los precios y que algunos proyectos estaban vendiendo más que lo que deberían, pero hay que tener en cuenta que el mayor porcentaje de injerencia en un proyecto es el precio del lote, y que ese precio del lote influye demasiado en el precio de venta.

3.Aunque en esta pandemia se ha visto que algunosproyectos han bajado el precio de venta no ha sido mucho, esto se da porque el dólar ha subido mucho, y el dólar influye demasiado en los materiales de construcción, los ascensores por lo general los venden en dólares y siempre son caros. La tubería, el acero etc etc sube a medida que el dólar sube.

4. La crísis inmobiliaria que hubo en estados unidos fue por cosas totalmente distintas, como se mencionó en otro post fue por la venta de los bonos basura. Los bancos en Colombia después de lo ocurrido con la quiebra de los proyectos decidió no dar créditos constructor hasta que elproyecto no tuviera punto de equilibrio (esto quiere decir que con los apartamentos vendidos se pueda pagar los costos del proyecto, por lo general es el 60% del proyecto, algunos el 70%).

5. En este momento los que tenemos crédito en UVR tenemos la ventaja que como la inflación ha estado tan baja, incluso este mes pasado estuve en cero, se nos ha disminuido la deuda, entonces es contrario a lo que aseguras en un post pasado.

ya después seguiré poniendo más puntos.... ya me dió sueño

Señores en que parte de medellin podré buscar apartamentos a 50-70 millones? puede ser un barrio popular. Actualmente estoy teniendo 7M libres al mes y planeo comprarme pronto mi primer apartamentico sin entrar en un credito preferiblemente, no busco irme a lugares caros o lujosos, vengo de una familia humilde y carezco de herencia alguna más de lo que consiga con mi trabajo, viví toda mi vida en la comuna 13 (plomo hasta para regalar), en fin, se que ese presupuesto puede ser muy bajo, pero dentro de mis planes no está pagar una casa por 20 años ¿Será que es un sueño muy tonto? Sólo seríamos yo y mi pareja. -no hijos-

Agradezco a ustedes, los conocedores del tema, que me puedan aconsejar, ahora mismo tengo 20m ahorrados, pero en unos cuantos meses llegaré al presupuesto sin falta

EL COFLA dijo:

Parce, estoy asombrado con la cantidad de inexactitudes que decís, es increible.

Para contextualizarte, toda mi vida construí edificios y hasta hace 2 años fuí director de obra donde manejaba el presupuesto y en sí toda la obra. Fuí director de un proyecto vis y no vis en Bello, Antioquia, donde construí 918 apartamentos. Además de eso hice una especialización en Gestión Inmobiliaria en La UNAL. Dicho esto te digo:

1. Los costos directos de construcción sin contar el lote (hasta hace dos años) estaban entre 800 a 1 millón de pesos por metro cuadrado. En este precio uno incluye las áreas no vendibles (como puntos fijos, terrazas, cuartos de basura, ascensores etc) sin contar las zonas públicas como piscinas, parqueaderos comunes etc etc.

2. El comportamiento de la vivienda y de los locales comerciales tienen un comportamiento totalmente diferente, en mi opinión un local comercial no es buen negocio, una vivienda si, pero a lo que me refiero en este punto es que burbuja inmobiliaria no hay y no habrá en mucho tiempo en Colombia. El término de burbuja se da cuando hay una sobreoferta de vivienda pero en Colombia lo que hay es una sobre demanda de vivienda. Ahora bien, si es cierto que hay algunos sitios de Colombia donde se han inflado los precios y que algunos proyectos estaban vendiendo más que lo que deberían, pero hay que tener en cuenta que el mayor porcentaje de injerencia en un proyecto es el precio del lote, y que ese precio del lote influye demasiado en el precio de venta.

3.Aunque en esta pandemia se ha visto que algunosproyectos han bajado el precio de venta no ha sido mucho, esto se da porque el dólar ha subido mucho, y el dólar influye demasiado en los materiales de construcción, los ascensores por lo general los venden en dólares y siempre son caros. La tubería, el acero etc etc sube a medida que el dólar sube.

4. La crísis inmobiliaria que hubo en estados unidos fue por cosas totalmente distintas, como se mencionó en otro post fue por la venta de los bonos basura. Los bancos en Colombia después de lo ocurrido con la quiebra de los proyectos decidió no dar créditos constructor hasta que elproyecto no tuviera punto de equilibrio (esto quiere decir que con los apartamentos vendidos se pueda pagar los costos del proyecto, por lo general es el 60% del proyecto, algunos el 70%).

5. En este momento los que tenemos crédito en UVR tenemos la ventaja que como la inflación ha estado tan baja, incluso este mes pasado estuve en cero, se nos ha disminuido la deuda, entonces es contrario a lo que aseguras en un post pasado.

ya después seguiré poniendo más puntos.... ya me dió sueño

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es que ahi viene el cuento.... despues del 98 se contruye cuando se alcanza el punto de equilibrio... osea... usted me dice que 60% pero estamos hablando de proyectos caros.... de apartamentos de $250 millones o mas.... eso me da un costo de $156 millones... y lo venden en $250 o mas.... por que por lo otro cobran tambien... y eso que usted dice es en Medellin... pero en Bogotá le aseguro que el punto de equilibro esta en un 50% o menos... aqui le ganan muchisimo.... pero bueno.. digamos que me equivoque en proyectos clase media y baja...

Pero en VIS??? los lotes son a precio de huevo por que construyen en unas porquerias de terreno y meten lo mas barato en construccion sin acabados y los venden en $116 millones (42 mts) y que gracias por que se los vendimos a ese precio (por cierto, hacen cientos y cientos de aptos en torres superaltas sin ascensor a veces) ... cuando en Zipaquira hay aptos de $146 millones con 65mts tres habitaciones, dos baños y parqueadero cubierto y ascensor.... no cuadra compadre... asi el lote sea caro.... vuelvo y le dijo... Belmira es estrato cinco, vendieron una casa grandisima en $1'500 millones y le metieron 50 aptos desde $450 millones hasta $750 millones.. y el precio en bruto dividido por apto es de $36 millones.... la varilla ya la estan haciendo acá en una planta que abrieron nueva para no volver a traer de China y eso salio en noticias y las cementeras no creo que esten en posición de subirle mas al concreto... y yo mismo he visto que traen containers llenos de llaves de baño, tasas, puertas, ventanas, enchapes comprados en alibaba a precios de huevo.... A Corona no es que le vaya muy bien vendiendo al por mayor a menos que sean proyectos muuy caros.... ellos ganan mas es cuando la gente le da por remodelar y aun asi uno mismo remodelando le sale mas barato que la misma constructora....

Usted compra una VIS que no tiene nada, le mete 30 millones en remodelacion comprando todo en Homecenter y le queda de estrato 5. y eso que Corona son unos careros de porqueria.... me va a decir que comprando por volumen no sale mas barato? no le creo...

y la otra.. usted habla de que no hay burbuja por que ustedes venden lo que construyen inclusive antes de planos o si no no pueden construir.. el punto de equilibrio... pero ustedes no les interesa nada de donde viene ese cliente.. a ustedes lo unico que les interesa es vender y vender y vender...

Pero los que estamos afuera si le decimos a quien le estan vendiendo: especuladores, narcotraficantes y mas especuladores y testaferros.... ¿por que en otros países es mas barata la finca raíz? ¿por que en Colombia, comparados con la región esta tan caro? mijo.. el narcotrafico y lavado de dinero distorsionaron totalmente el mercado.. por eso se habla de burbuja... y el oligopolio que tienen todos.... si habia cartel de pañales, de papeles, de todo.... ahi se ponen de acuerdo el importador de varillaje, el contratista, la cementera, los de los accesorios, tuberias, electricos, tooodos se ponen de acuerdo e inflan los precios..... y fuera de eso metanle subsidios y la gente superendeudada comprando un apto con vida util de 60 años nada mas..
Que negocio tan *****o...

EL COFLA dijo:

Parce, estoy asombrado con la cantidad de inexactitudes que decís, es increible.

Para contextualizarte, toda mi vida construí edificios y hasta hace 2 años fuí director de obra donde manejaba el presupuesto y en sí toda la obra. Fuí director de un proyecto vis y no vis en Bello, Antioquia, donde construí 918 apartamentos. Además de eso hice una especialización en Gestión Inmobiliaria en La UNAL. Dicho esto te digo:

1. Los costos directos de construcción sin contar el lote (hasta hace dos años) estaban entre 800 a 1 millón de pesos por metro cuadrado. En este precio uno incluye las áreas no vendibles (como puntos fijos, terrazas, cuartos de basura, ascensores etc) sin contar las zonas públicas como piscinas, parqueaderos comunes etc etc.

2. El comportamiento de la vivienda y de los locales comerciales tienen un comportamiento totalmente diferente, en mi opinión un local comercial no es buen negocio, una vivienda si, pero a lo que me refiero en este punto es que burbuja inmobiliaria no hay y no habrá en mucho tiempo en Colombia. El término de burbuja se da cuando hay una sobreoferta de vivienda pero en Colombia lo que hay es una sobre demanda de vivienda. Ahora bien, si es cierto que hay algunos sitios de Colombia donde se han inflado los precios y que algunos proyectos estaban vendiendo más que lo que deberían, pero hay que tener en cuenta que el mayor porcentaje de injerencia en un proyecto es el precio del lote, y que ese precio del lote influye demasiado en el precio de venta.

3.Aunque en esta pandemia se ha visto que algunosproyectos han bajado el precio de venta no ha sido mucho, esto se da porque el dólar ha subido mucho, y el dólar influye demasiado en los materiales de construcción, los ascensores por lo general los venden en dólares y siempre son caros. La tubería, el acero etc etc sube a medida que el dólar sube.

4. La crísis inmobiliaria que hubo en estados unidos fue por cosas totalmente distintas, como se mencionó en otro post fue por la venta de los bonos basura. Los bancos en Colombia después de lo ocurrido con la quiebra de los proyectos decidió no dar créditos constructor hasta que elproyecto no tuviera punto de equilibrio (esto quiere decir que con los apartamentos vendidos se pueda pagar los costos del proyecto, por lo general es el 60% del proyecto, algunos el 70%).

5. En este momento los que tenemos crédito en UVR tenemos la ventaja que como la inflación ha estado tan baja, incluso este mes pasado estuve en cero, se nos ha disminuido la deuda, entonces es contrario a lo que aseguras en un post pasado.

ya después seguiré poniendo más puntos.... ya me dió sueño

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Gracias por sus apreciaciones, ya que ahora se va invertir en casa para el núcleo familiar en estos momento y da un poco más de tranquilidad leer esto.

OFF: La verdad no se porque le dan tanta cuerda a ese Lanero si lo unico que dice son pend***as en todo los foros. En el de Covid, en este, creo que en el inmigracion, en todos es lo mismo. Háganse un favor y click en ignorar...

Shishio dijo:

OFF: La verdad no se porque le dan tanta cuerda a ese Lanero si lo unico que dice son pend***as en todo los foros. En el de Covid, en este, creo que en el inmigracion, en todos es lo mismo. Háganse un favor y click en ignorar...

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buieno.. metase en deuda de una... si no les gusta lo que escribo, pues metase en dos apartamentos... de una... eso me alegraria muchisimo la vida.. creame

Pikachu_Patapi dijo:

buieno.. metase en deuda de una... si no les gusta lo que escribo, pues metase en dos apartamentos... de una... eso me alegraria muchisimo la vida.. creame

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Parce es que la mayoría de lo que ud escribe no tiene un sustento mas allá de su propia percepción y lo hace ver como si fuera la verdad...

Cual burbuja??? desde hace años dicen que hay una burbuja... pero nunca se han desinflado los precios, al contrario sigue habiendo mucha demanda y por eso la tendencia sigue hacia la subida... Los Bancos no otorgan créditos a personas que no tengan como pagarlos (Trabajo en una entidad bancaria).

Le escribe alguien con basta experiencia en construcción de vivienda VIS y no VIS y se da el trabajo de desmentirlo escribiendo incoherencias sin sustentación...
Man si va escribir algo ponga fuentes... diga de donde saca sus cifra, en general sustente... por que sinceramente solo se entiende que escribe pendejadas..

Saludos,

Pikachu_Patapi dijo:

buieno.. metase en deuda de una... si no les gusta lo que escribo, pues metase en dos apartamentos... de una... eso me alegraria muchisimo la vida.. creame

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Amigo, no debiste escribir ese mensaje, ni responderlo. quien debió ignorar el usuario debiste haber sido tu. Gracias por los aportes, creo que cambian el enfoque que uno tiene para los diversos puntos de vista.

se los dije:
El impuesto predial le van a subir un resto....

Pikachu_Patapi dijo:

se los dije:

Expertos dieron sus recomendaciones para mejorar el sistema tributario territorial

Algunas de las más importantes son crear un impuesto a la publicidad, eliminar la contribución de obra pública e incorporar los espectáculos públicos en el...

www.larepublica.co

El impuesto predial le van a subir un resto....

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¿Cómo llega a esa conclusión de ese artículo?

Sin 10,000 palabras sería mejor.

Burbuja inmobiliaria si hay,

No mas buscar los análisis de corredores de bolsa independientes, hasta un en un informe de ANIF muestran la sobrevaloración de la vivienda, los huequitos que venden aquí por 100 mil dólares (370 millones) en muchos países alcanza hasta para casas y con mejores condiciones locativas y de servicios alrededor. Lo que todos dicen es verdad los subsidios es el veneno que desequilibro todo.

En este país si algo huele un poquito mal es por que esta 10 veces peor de lo que uno cree, el tape tape.